Guide complet: Acheter une maison en Roumanie pour les Français
Acheter une maison en Roumanie depuis la France vous semble compliqué ? Détrompez-vous. Le processus est en réalité plus simple qu'en France, les frais sont 3 fois moins élevés, et en tant que citoyen européen, vous bénéficiez exactement des mêmes droits qu'un Roumain.
Ce guide vous accompagne étape par étape, de la recherche du bien jusqu'à la remise des clés. Après l'avoir lu, vous saurez exactement comment procéder, quels documents préparer, et quels pièges éviter.
Peut-on acheter une maison en Roumanie en tant que Français ?
La réponse est oui, sans aucune restriction. Depuis l'adhésion de la Roumanie à l'Union Européenne en 2007, les citoyens européens peuvent acquérir des biens immobiliers (maisons, appartements, terrains) aux mêmes conditions que les citoyens roumains.
Ce que vous pouvez acheter librement :
- Appartements et maisons
- Terrains intravilans (constructibles)
- Terrains agricoles
- Locaux commerciaux
- Immeubles de rapport
Aucune condition de résidence n'est requise. Vous pouvez acheter sans jamais avoir mis les pieds en Roumanie (même si nous vous le déconseillons fortement). Vous n'avez pas besoin de visa, de permis de séjour, ni de créer une société.
Les 7 étapes pour acheter une maison en Roumanie
Étape 1 : Définir votre projet et votre budget
Avant de chercher un bien, clarifiez vos objectifs :
- Résidence secondaire ? Privilégiez les zones touristiques (Brașov, Sibiu, côte)
- Investissement locatif ? Visez les villes universitaires (Cluj, Iași, Timișoara)
- Location saisonnière ? Les zones montagnes offrent les meilleurs rendements
- Résidence principale ? Bucarest ou les grandes villes avec infrastructures
Budget indicatif :
- Appartement 2 pièces Bucarest : 80 000 - 130 000€
- Maison 3 chambres Brașov : 100 000 - 180 000€
- Chalet montagne Vatra Dornei : 60 000 - 120 000€
- Maison traditionnelle Bucovine : 40 000 - 80 000€
- Villa avec terrain Sibiu : 120 000 - 250 000€
Étape 2 : Obtenir votre NIF roumain (Cod de Identificare Fiscală)
Le NIF est l'équivalent du numéro fiscal français. C'est le seul document obligatoire pour acheter en Roumanie.
Comment l'obtenir :
- Où : Bureau ANAF (administration fiscale) de n'importe quelle ville
- Documents requis : Passeport ou carte d'identité + formulaire 030
- Délai : Immédiat (vous repartez avec votre NIF le jour même)
- Coût : Gratuit
Alternative : Votre avocat ou agent immobilier peut l'obtenir pour vous avec une procuration.
Étape 3 : Rechercher et visiter les biens
Les plateformes immobilières roumaines :
- Imobiliare.ro - Le plus grand portail (équivalent de SeLoger)
- OLX.ro - Petites annonces entre particuliers
- Storia.ro - Biens neufs et promoteurs
- Facebook Marketplace - Très utilisé en Roumanie
Notre conseil : Faites appel à un agent immobilier francophone. Les frais d'agence (2-3%) sont généralement à la charge du vendeur en Roumanie, pas de l'acheteur.
Lors des visites, vérifiez :
- L'état général du bien (toiture, façade, installations)
- Le système de chauffage (central, individuel, bois)
- L'isolation (souvent insuffisante dans les biens anciens)
- L'accès routier (surtout pour les biens ruraux)
- Les raccordements (eau, électricité, gaz, internet)
- Le voisinage et l'environnement
Étape 4 : Vérifications juridiques (Due Diligence)
C'est l'étape la plus importante. Avant de signer quoi que ce soit, vérifiez :
1. L'extrait du registre foncier (Extras de Carte Funciară)
- Confirme que le vendeur est bien propriétaire
- Révèle les hypothèques, servitudes, litiges éventuels
- Coût : ~20 lei (5€) - obtenu en ligne ou au cadastre
2. Le certificat d'urbanisme
- Indique ce que vous pouvez construire ou modifier
- Révèle les projets d'infrastructure à proximité
- Obligatoire pour les terrains, recommandé pour les maisons
3. Les factures de charges
- Vérifiez que le vendeur est à jour (électricité, gaz, taxe foncière)
- Les dettes restent attachées au bien en Roumanie !
4. Le certificat énergétique
- Obligatoire pour la vente depuis 2013
- Donne une idée des coûts de chauffage
Étape 5 : Signature de l'avant-contrat (Antecontract)
L'avant-contrat est l'équivalent du compromis de vente français. Il fixe :
- Le prix de vente définitif
- Le montant de l'acompte (généralement 10%)
- La date limite pour la signature finale
- Les conditions suspensives éventuelles
Important : L'avant-contrat peut être signé sous seing privé (entre les parties) ou chez le notaire. Nous recommandons fortement la signature notariée pour plus de sécurité.
L'acompte : Généralement 10% du prix. Si l'acheteur se rétracte, il perd l'acompte. Si le vendeur se rétracte, il doit rembourser le double de l'acompte.
Étape 6 : Signature de l'acte de vente chez le notaire
La signature finale a lieu obligatoirement chez un notaire roumain (notar public).
Documents à apporter :
- Passeport ou carte d'identité
- Votre NIF roumain
- Justificatif de l'origine des fonds (relevé bancaire, attestation de virement)
- Procuration (si vous ne pouvez pas être présent)
Le jour de la signature :
- Le notaire vérifie tous les documents
- L'acte est lu et expliqué (un interprète est fourni si nécessaire)
- Vous signez l'acte de vente (Contract de Vânzare-Cumpărare)
- Le paiement est effectué (virement bancaire recommandé)
- Le notaire enregistre la transaction au cadastre
Délai d'enregistrement : 2-5 jours ouvrables. Vous recevez ensuite l'extrait de Carte Funciară à votre nom.
Étape 7 : Formalités post-achat
Une fois propriétaire, n'oubliez pas :
- Transférer les contrats à votre nom (électricité, gaz, eau, internet)
- Souscrire une assurance habitation (obligatoire pour le PAD, l'assurance catastrophes naturelles)
- Déclarer le bien à la mairie pour la taxe foncière
- Informer votre centre des impôts français si vous percevez des revenus locatifs
Les frais d'acquisition en Roumanie
Bonne nouvelle : les frais sont nettement inférieurs à ceux pratiqués en France.
Récapitulatif des frais :
- Honoraires de notaire : 0,5% à 2% (selon le prix du bien)
- Taxe d'enregistrement cadastre : 0,15% + frais fixes (~100€)
- Frais d'agence : 2-3% (généralement payés par le vendeur)
- Certificat énergétique : 100-200€ (si non fourni par le vendeur)
- Extrait Carte Funciară : ~5€
- Traduction/interprète : 100-200€ (si nécessaire)
Total des frais pour l'acheteur : environ 2-3% du prix du bien, contre 7-8% en France.
Exemple concret : Pour un bien à 100 000€, comptez environ 2 000 à 3 000€ de frais totaux (vs 7 000 à 8 000€ en France).
Les 5 pièges à éviter absolument
Piège n°1 : Acheter sans vérification juridique
Ne faites JAMAIS confiance aux seules déclarations du vendeur. Exigez l'extrait de Carte Funciară et faites-le vérifier par un avocat ou le notaire.
Piège n°2 : Se fier uniquement aux photos
Visitez TOUJOURS le bien en personne. Les photos peuvent être trompeuses, et certains défauts (humidité, nuisances sonores, accès difficile) ne se voient pas en ligne.
Piège n°3 : Négliger l'urbanisme
Vérifiez que les constructions sont légales et que vous pouvez réaliser vos projets (extension, rénovation). Les régularisations peuvent coûter très cher.
Piège n°4 : Sous-estimer les coûts de rénovation
Les biens anciens nécessitent souvent des travaux importants (isolation, toiture, installations). Faites chiffrer les travaux AVANT d'acheter.
Piège n°5 : Oublier la gestion à distance
Si vous n'habitez pas sur place, prévoyez un gestionnaire de confiance pour les locations, l'entretien et les urgences.
Peut-on acheter à distance ?
Oui, c'est possible grâce au système de procuration. Vous pouvez donner pouvoir à :
- Un avocat roumain
- Un agent immobilier de confiance
- Un ami ou membre de la famille sur place
La procuration doit être :
- Notariée en France (chez un notaire français)
- Apostillée (légalisée pour usage international)
- Traduite en roumain par un traducteur assermenté
Notre conseil : Même avec une procuration, nous recommandons fortement de vous déplacer au moins une fois pour visiter le bien avant l'achat définitif.
Fiscalité : ce que vous devez savoir
Impôts en Roumanie :
- Taxe foncière : 50-200€/an pour une maison (très faible)
- Impôt sur les revenus locatifs : 10% flat tax
- Plus-value à la revente : Exonérée après 3 ans de détention
En France :
- Vous devez déclarer votre bien immobilier étranger
- Les revenus locatifs sont imposables en France (avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition)
- Convention fiscale France-Roumanie applicable
Conclusion : Lancez-vous !
Acheter une maison en Roumanie est plus simple et moins cher qu'en France. Avec les bonnes informations et un accompagnement adapté, vous pouvez concrétiser votre projet en quelques semaines.
Les clés du succès :
- Définissez clairement votre projet et votre budget
- Faites-vous accompagner par des professionnels francophones
- Ne négligez jamais les vérifications juridiques
- Visitez le bien en personne avant d'acheter
- Prévoyez la gestion à distance si nécessaire
Prêt à franchir le pas ?
Notre équipe francophone vous accompagne de A à Z dans votre projet d'achat immobilier en Roumanie. Recherche de biens, vérifications juridiques, traduction, accompagnement chez le notaire : nous sommes à vos côtés à chaque étape.