Acheter pour louer à Iași : la méthode de calcul, sans rendement inventé

Nous ne publierons ni loyer moyen, ni rendement type, ni taux d'occupation pour Iași : nous ne disposons d'aucune source officielle permettant de les établir, et un chiffre de ce genre, même prudent, oriente une décision d'investissement sur une base fragile. Ce que nous proposons à la place est une méthode complète, que vous remplissez avec vos propres données — et un modèle de calcul qui rend visibles les postes que la plupart des projections oublient.

Cette position mérite une justification, car elle va à l'encontre de ce que l'on lit habituellement. Les rendements affichés sur les sites d'investissement reposent presque toujours sur trois hypothèses implicites : un loyer perçu douze mois sur douze, des charges limitées à la taxe foncière, et aucun travaux. Ces trois hypothèses sont fausses simultanément dans la quasi-totalité des cas, et leur cumul suffit à transformer un rendement annoncé en résultat réel sensiblement différent.

Le principe : partir du net, jamais du brut

Le rendement brut — loyer annuel divisé par prix d'achat — est un indicateur de tri, pas un indicateur de décision. Il ignore tout ce qui se passe entre le loyer encaissé et l'argent qui vous reste.

La séquence de calcul correcte comporte cinq étages, et chacun retranche quelque chose au précédent :

1. Le coût d'acquisition complet, et non le prix affiché.
2. Le loyer annuel encaissé, et non le loyer mensuel multiplié par douze.
3. Les charges non récupérables, poste par poste.
4. La fiscalité, calculée selon le régime applicable.
5. La provision pour travaux et gros entretien, qui n'est pas une option.

Étage 1 — Le coût d'acquisition complet

Le dénominateur de votre calcul n'est pas le prix de vente. Additionnez :

• le prix d'acquisition ;
• les honoraires notariaux et les taxes d'inscription au livre foncier ;
• les honoraires d'agence le cas échéant ;
• les frais de traduction, de procuration et de déplacement — réels pour un acheteur non résident ;
• les travaux de mise en location : remise en état, équipement, mobilier si le bien est loué meublé.

Ce dernier poste est le plus sous-estimé. Un logement loué meublé et équipé suppose un investissement initial en mobilier et électroménager, ainsi qu'un renouvellement périodique que peu de projections intègrent.

Pour les frais liés à la transaction elle-même, nous renvoyons à notre guide des frais d'achat immobilier en Roumanie plutôt que d'avancer ici des pourcentages qui évoluent.

Étage 2 — Le loyer réellement encaissé

Le loyer annuel encaissé s'écrit ainsi :

Loyer mensuel × (12 − mois de vacance) − impayés éventuels

Deux inconnues, et aucune ne se devine. La vacance dépend de la demande locale pour votre type de bien, de la saisonnalité et de votre réactivité entre deux locataires. Les impayés dépendent de votre sélection et de votre gestion.

La bonne pratique consiste à ne pas chercher à prédire ces deux variables, mais à calculer votre résultat sous plusieurs hypothèses : 12 mois, 11 mois, 10 mois. Si votre opération n'est acceptable qu'à 12 mois sur 12, elle n'est pas acceptable — parce que ce scénario suppose aucune rotation, aucune remise en état entre deux locataires, et aucun imprévu.

Deux points d'observation réels, et ce qu'ils ne disent pas

Notre portefeuille comporte deux biens locatifs à Iași. Nous les citons parce qu'ils sont vérifiables, et en précisant immédiatement leur portée.

• Un appartement d'une pièce de 39 m² à Galata, construit en 2022, meublé et équipé, avec chaudière individuelle et place de stationnement, proposé à 390 € par mois.
• Une chambre meublée de 12 m² en villa partagée à Copou, à proximité de l'université, proposée à 260 € par mois.

Ce sont des loyers demandés sur deux biens précis, à une date donnée. Ce ne sont pas des loyers moyens, ni des loyers constatés à la signature, ni des références transposables à d'autres logements. Deux annonces ne constituent pas un échantillon, et nous ne bâtirons aucune moyenne dessus. Elles illustrent en revanche un point utile : deux segments très différents — le studio autonome récent et la chambre en colocation étudiante — coexistent sur le même marché avec des logiques de gestion opposées.

Étage 3 — Les charges qui restent à votre charge

La dernière ligne est celle qui fait dérailler les projections. Une réfection de toiture ou de colonnes votée en assemblée s'impose à vous, et son montant n'a aucun rapport avec vos charges habituelles. C'est pourquoi l'audit de la copropriété — attestation de l'article 33 de la loi 196/2018, charges appelées sur douze mois, procès-verbaux des deux dernières assemblées — n'est pas une formalité juridique mais un élément direct de votre calcul de rentabilité.

Pour un investisseur non résident, la ligne « gestion locative déléguée » n'est pas optionnelle. Gérer un locataire, un incident de plomberie ou un impayé à distance, dans une langue que l'on ne pratique pas, n'est pas réaliste. Intégrez ce coût dès la première projection.

Étage 4 — La fiscalité

Pour une location classique à un particulier, l'impôt roumain est de 10 % d'un revenu net obtenu après une déduction forfaitaire de 20 % du loyer prévu au contrat (Code fiscal, art. 84 al. 3 et art. 64), soit 8 % du loyer brut par simple calcul ; si le locataire est une société, l'impôt est retenu à la source (art. 84^1). Ce forfait ne permet pas de déduire vos charges réelles : intégrez-les dans votre calcul de rentabilité, pas dans votre base imposable. Enregistrement du bail, location de courte durée, convention franco-roumaine et déclaration en France sont détaillés dans notre guide de la fiscalité locative en Roumanie pour un résident français.

Étage 5 — La feuille de calcul

Voici la formule complète. Remplissez-la avec vos chiffres, pour chaque bien envisagé.

A. Coût d'acquisition complet = prix + frais d'acte + agence + frais annexes + travaux + équipement
B. Loyer annuel encaissé = loyer mensuel × (12 − mois de vacance)
C. Charges annuelles à votre charge = somme des postes du tableau ci-dessus
D. Revenu avant impôt = B − C
E. Impôt = selon le régime applicable, calculé sur la base retenue par l'administration
F. Provision annuelle pour gros travaux
G. Résultat net annuel = D − E − F
H. Rendement net = G ÷ A

Calculez H sous trois hypothèses de vacance — 0, 1 et 2 mois — et sous deux hypothèses de travaux. Vous obtenez une fourchette, ce qui est honnête, plutôt qu'un chiffre unique, ce qui ne l'est pas.

Le test que la plupart des projections ne passent pas

Ajoutez une dernière ligne : quel est votre résultat l'année où un gros poste de travaux est appelé ? Pour beaucoup d'opérations, cette année-là absorbe plusieurs années de résultat net. Une opération solide est une opération qui reste supportable dans ce scénario, sans vous contraindre à vendre au mauvais moment.

Si vous empruntez : un calcul différent, pas un calcul ajusté

Tout ce qui précède décrit une acquisition au comptant. Dès qu'un emprunt intervient, la mesure pertinente change de nature, et il ne suffit pas de retrancher une mensualité au résultat.

Deux indicateurs se distinguent alors. Le rendement de l'actif mesure ce que produit le bien, indépendamment de la façon dont vous l'avez financé : c'est le ratio H calculé plus haut. Le flux de trésorerie mesure ce qui entre et sort de votre compte chaque mois : résultat net moins mensualité de remboursement. Les deux peuvent diverger fortement, et confondre l'un avec l'autre conduit à deux erreurs symétriques.

La première consiste à juger l'opération mauvaise parce que le flux mensuel est négatif, alors que l'emprunt est en cours de remboursement et que le capital se constitue. La seconde, plus dangereuse, consiste à juger l'opération bonne parce que le flux est positif, sans voir que le rendement de l'actif est faible et que seule la durée du prêt maintient l'équilibre.

Calculez donc les deux, et ajoutez un test de résistance : votre flux reste-t-il supportable avec deux mois de vacance et une mensualité inchangée ? La mensualité, elle, ne s'interrompt pas quand le logement se vide. C'est l'asymétrie fondamentale du financement par emprunt, et c'est celle qui met les investisseurs en difficulté.

Un point pratique enfin : les conditions d'accès au crédit immobilier en Roumanie pour un emprunteur non résident varient selon les établissements et évoluent. Nous ne publions ni taux ni quotité de financement : renseignez-vous directement auprès de plusieurs banques avant de bâtir un plan sur une hypothèse de financement non confirmée.

Le choix du bien découle du locataire, pas l'inverse

Une erreur récurrente consiste à choisir un bien, puis à chercher qui pourrait l'occuper. La démarche inverse est plus sûre. Définissez d'abord votre locataire cible — étudiant, jeune actif, famille, séjour de moyenne durée — puis déduisez-en les caractéristiques nécessaires : taille, équipement, stationnement, proximité des transports ou de l'université, durée de bail probable et saisonnalité de la demande.

Cette démarche a une conséquence directe sur votre calcul : la rotation et la vacance dépendent bien davantage du segment visé que du quartier. Un logement étudiant connaît une rotation annuelle et une saisonnalité marquée ; un logement familial connaît des baux plus longs mais une remise en état plus lourde à chaque changement. Pour voir ce segment du côté de l'étudiant locataire — foyers de l'UMF, budget, bail —, consultez notre guide du logement pour les étudiants de l'UMF Iași.

Pour la dimension géographique, notre article sur l'achat d'un appartement à Galata détaille la lecture d'un quartier, et la comparaison entre Iași et sa couronne périurbaine traite l'arbitrage centre/périphérie sous l'angle de l'usage.

Ce que ce cadre ne fait pas

Il ne vous dira pas si un bien est rentable : il vous dira ce que vous devez savoir pour en juger, et rendra visible ce qui manque. Si trois lignes sur huit restent vides faute d'information, ce n'est pas un défaut de la méthode — c'est le résultat le plus utile qu'elle puisse produire à ce stade.

Il ne contient volontairement aucune projection de valorisation. L'évolution future des prix à Iași ne nous est pas connue, et une opération locative qui n'est équilibrée que sous hypothèse de plus-value est une opération dont le résultat dépend d'une variable que personne ne maîtrise.

Dans notre dossier consacré aux appartements de Iași, voir aussi le guide pour acheter un appartement à Iași.

Questions fréquentes

Pourquoi ne publiez-vous pas de rendement moyen pour Iași ?

Parce que nous n'avons pas identifié de source officielle permettant d'établir des loyers constatés, des taux d'occupation et des charges réelles sur un échantillon représentatif. Un rendement moyen construit sur des annonces ne mesure pas des transactions : il mesure des intentions de vendeurs et de bailleurs. Le publier donnerait une apparence de précision à une estimation qui n'en a pas.

Comment estimer la vacance sans données de marché ?

En ne l'estimant pas, mais en la testant. Calculez votre résultat à 12, 11 et 10 mois de loyer. Si l'opération ne tient qu'à 12 mois sur 12, la marge de sécurité est nulle. Cette approche par scénarios remplace avantageusement une statistique dont vous ne pourriez pas vérifier la provenance.

Peut-on louer depuis l'étranger sans gestionnaire sur place ?

C'est possible mais rarement souhaitable. La gestion d'un incident technique, d'un état des lieux ou d'un impayé suppose une présence et une maîtrise de la langue. Le coût d'une gestion déléguée doit figurer dans votre calcul dès le départ, et non être considéré comme une dépense que vous éviterez.

Quelles obligations fiscales pour un non-résident ?

Les revenus locatifs de source roumaine sont imposables en Roumanie : la convention fiscale franco-roumaine de 1974 le prévoit pour les revenus immobiliers (art. 6). Pour un résident de France, ces revenus sont en principe exonérés d'impôt en France mais pris en compte pour calculer le taux applicable à ses autres revenus (art. 24), et, pour une location nue, ils se déclarent directement sur la déclaration n° 2042 C, ligne 4EA ou 4EB selon la notice officielle de l'année, sans formulaire 2047. Le traitement fiscal dépend de la résidence fiscale et de la situation personnelle. Les revenus immobiliers peuvent devoir être déclarés dans les deux pays selon les règles de la convention fiscale applicable : cette combinaison relève d'un conseil individualisé.

Meublé ou vide : que change ce choix dans le calcul ?

Le meublé augmente le coût d'acquisition initial et introduit un poste de renouvellement périodique, tout en s'adressant généralement à des locataires dont la rotation est plus rapide. Le vide réduit l'investissement de départ et allonge souvent la durée des baux. Les deux options peuvent être pertinentes : ce sont deux profils de flux différents, pas un meilleur et un moins bon.

À retenir

Partez du coût d'acquisition complet, pas du prix affiché. Comptez le loyer réellement encaissé, pas douze mensualités théoriques. Provisionnez la quote-part de gros travaux, qui est la ligne qui fait dérailler les projections. Calculez une fourchette sous plusieurs hypothèses de vacance, jamais un chiffre unique. Et si votre opération n'est acceptable que dans le meilleur scénario, elle n'est pas acceptable.