Frais d'achat immobilier en Roumanie : les postes à prévoir

« Combien ça coûte en plus du prix ? » est la première question que pose tout acheteur francophone. La réponse honnête n'est pas un pourcentage unique : c'est une liste de postes, dont certains sont fixés par barème, d'autres négociés, et d'autres qui ne concernent que les acheteurs étrangers.

Ce guide énumère les postes à prévoir dans un achat immobilier en Roumanie et explique, pour chacun, qui le fixe et comment obtenir le montant exact applicable à votre dossier. Vous n'y trouverez pas de pourcentage global, et c'est délibéré : les barèmes évoluent, varient selon la valeur du bien et selon les intervenants. Un chiffre repris d'un article ancien est la meilleure façon de construire un budget faux.

Quels frais prévoir ?

L'acheteur paie, en règle générale, les honoraires du notaire (barème réglementé par tranches, plus TVA) et le tarif d'inscription au livre foncier, et selon le dossier une commission d'agence et des frais de cadastre. Un acheteur étranger ajoute traduction, interprète, éventuelle procuration et transfert de fonds. Il n'existe pas de pourcentage total valable pour tous : seul le décompte écrit du notaire chiffre votre dossier.

Qui paie quoi ? Le tableau récapitulatif

Sauf stipulation contraire, les frais de conclusion du contrat de vente sont à la charge de l'acheteur (Code civil, art. 1.666). Le tableau distingue chaque poste ; les montants dépendent du type de bien et de la transaction.

Pourquoi cet article ne donne pas de total

Trois raisons, toutes vérifiables :

• les honoraires notariaux en Roumanie suivent un barème réglementé qui dépend de la valeur de la transaction, et ce barème est révisé ;
• les taxes d'inscription au livre foncier relèvent d'une grille administrative susceptible d'évoluer ;
• la fiscalité applicable dépend de votre situation personnelle, de votre résidence fiscale et de la nature de l'opération.

Publier un pourcentage « moyen » donnerait une fausse impression de précision. La méthode utile consiste à identifier tous les postes, puis à demander un chiffrage écrit pour votre dossier précis. C'est exactement ce que permet la démarche décrite plus bas.

Les postes à la charge de l'acheteur

1. Les honoraires du notaire

La vente immobilière se conclut devant un notar public. Ses honoraires sont encadrés par un barème d'honoraires minimaux, fixé par les normes du ministère de la Justice de 2024 : il s'applique par tranches de valeur, avec des taux dégressifs à mesure que la valeur augmente. À ces honoraires s'ajoute la TVA.

Comment obtenir le chiffre exact : l'étude notariale peut établir un devis avant la signature. Demandez-le par écrit, en précisant le prix envisagé et la nature du bien.

2. L'inscription au livre foncier

Le transfert de propriété doit être inscrit au livre foncier (carte funciară, voir le fonctionnement du livre foncier roumain) auprès de l'ANCPI. Cette formalité donne lieu à un tarif de l'ANCPI — pour un acheteur personne physique, un pourcentage de la valeur figurant dans l'acte, avec un minimum par immeuble (ordre ANCPI n° 16/2019, code 2.3.2) —, généralement avancé par le notaire et refacturé dans le décompte final. C'est ce poste qui rend votre propriété opposable : il n'est pas optionnel.

3. Le cadastre et la documentation technique

Si le bien n'est pas correctement enregistré au cadastre, ou si la documentation cadastrale doit être mise à jour, des frais de géomètre-expert (expert cadastral) s'ajoutent. Ce poste ne concerne pas tous les dossiers, mais il apparaît souvent sur les terrains et les biens anciens jamais transmis depuis longtemps.

Point de vigilance : déterminez tôt qui prend en charge cette régularisation. C'est un sujet de négociation courant, et il peut retarder la signature.

4. La commission d'agence

Elle est librement négociée et varie selon l'agence, le type de bien et le mandat. Elle peut être à la charge de l'acheteur, du vendeur, ou partagée. Certaines annonces indiquent une commission nulle pour l'acheteur : c'est une modalité commerciale, à faire confirmer par écrit et non à déduire du texte de l'annonce.

Logement neuf acheté à un promoteur : la livraison est en principe soumise à la TVA au taux standard de 21 % (Code fiscal, art. 291 al. 1, depuis le 1er août 2025), le taux réduit qui s'appliquait aux logements ayant été abrogé. Vérifiez si le prix annoncé s'entend TVA incluse. Une opération engagée avant cette date peut relever de règles transitoires, à vérifier séparément avec le notaire.

5. Les frais propres aux acheteurs étrangers

Ce sont ceux que l'on oublie systématiquement dans les budgets préparés depuis la France :

• Traduction assermentée des documents que vous devez fournir ou comprendre.
• Interprète lors de la signature, si vous ne maîtrisez pas le roumain. À confirmer avec l'étude notariale, car cela conditionne la date de signature.
• Procuration si vous ne pouvez pas être présent : sa rédaction, sa légalisation et éventuellement son apostille ont un coût et un délai.
• Certificat fiscal de l'acheteur : depuis le 25 février 2026, l'acheteur doit lui aussi présenter un certificat attestant qu'il n'a pas de dettes envers le budget local de la commune de son domicile ou de son siège, ou la vérification se fait par voie électronique ; à défaut, l'acte est nul (Code de procédure fiscale, art. 159). Pour un acheteur domicilié hors de Roumanie, faites confirmer par le notaire comment cette exigence s'applique.
• Numéro d'identification fiscale roumain (NIF) : son obtention est une démarche administrative à anticiper.
• Transfert de fonds international : commissions bancaires et, surtout, écart de change. Sur une somme importante, l'écart de change pèse souvent plus lourd que les frais bancaires affichés.
• Déplacements : les visites et la signature supposent au moins un ou deux voyages.

6. Après l'achat

Une fois propriétaire, vous devez chaque année l'impôt sur les bâtiments et l'impôt sur les terrains, dus à la commune où se situe le bien par toute personne qui y est propriétaire (Code fiscal, art. 455 et 463). Pour un logement détenu par une personne physique, le taux est fixé par le conseil local entre 0,08 % et 0,2 % de la valeur imposable (art. 457).

Trois règles pratiques en découlent. L'impôt d'une année est dû par celui qui était propriétaire au 31 décembre de l'année précédente : l'année de l'achat, il reste à la charge du vendeur (art. 461 al. 5 et 466 al. 3). L'acheteur doit déposer une déclaration auprès du service fiscal de la mairie dans les 30 jours suivant l'acquisition et devient redevable à partir du 1er janvier suivant (art. 461 al. 2 et 466 al. 2). Le paiement se fait en deux échéances, au 31 mars et au 30 septembre, et la commune peut accorder une bonification allant jusqu'à 10 % pour un paiement intégral avant le 31 mars (art. 462 et 467).

S'y ajoutent les charges de copropriété le cas échéant, l'assurance du bien et les abonnements aux réseaux. Si vous louez, la fiscalité des loyers est détaillée dans notre guide de la fiscalité locative en Roumanie, et son effet sur la rentabilité dans notre méthode de calcul d'un investissement locatif.

Les postes qui concernent le vendeur

Ils ne pèsent pas sur votre budget, mais ils expliquent certains comportements en négociation. La cession d'un bien immobilier donne lieu, côté vendeur, à un impôt sur le transfert de propriété — calculé sur la valeur de la transaction, et non sur une plus-value : 3 % si le bien a été détenu jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà (Code fiscal, art. 111) —, ainsi qu'à des frais de mise en conformité documentaire si le bien n'est pas correctement inscrit. Un vendeur qui refuse de régulariser son livre foncier a souvent une raison budgétaire — ou une raison moins avouable.

La méthode pour obtenir un budget fiable

Quatre étapes, dans cet ordre :

• Identifiez le bien et son prix envisagé. Aucun chiffrage sérieux n'est possible dans l'abstrait, puisque plusieurs postes dépendent de la valeur.
• Demandez un devis écrit à l'étude notariale, incluant honoraires, TVA, tarif d'inscription et débours. C'est la pièce maîtresse de votre budget.
• Faites confirmer par écrit la commission d'agence et qui la supporte.
• Chiffrez vos propres frais : traduction, interprète, procuration, transfert de fonds, déplacements.

La somme de ces quatre éléments constitue votre coût réel d'acquisition. Refusez les estimations orales : sur ce sujet, seul l'écrit engage.

Questions fréquentes

Quels sont les frais d'achat immobilier en Roumanie ?
Ils se composent des honoraires notariaux, du tarif d'inscription au livre foncier, des éventuels frais de cadastre, de la commission d'agence si elle est à votre charge, et des frais spécifiques aux acheteurs étrangers (traduction, interprète, procuration, transfert de fonds). Les montants dépendent de la valeur du bien et de votre situation ; ils doivent être chiffrés par le notaire pour votre dossier.

Quelle TVA s'applique à un logement neuf en Roumanie ?
La livraison d'un logement neuf par un promoteur est en principe soumise au taux standard de TVA de 21 % (Code fiscal, art. 291 al. 1), le taux réduit qui s'appliquait aux logements ayant été abrogé. Vérifiez si le prix annoncé s'entend TVA incluse.

Quel impôt paie-t-on en revendant un bien en Roumanie ?
Le vendeur paie un impôt sur le transfert de propriété calculé sur la valeur de la transaction, et non sur une plus-value : 3 % si le bien a été détenu jusqu'à 3 ans, 1 % au-delà (Code fiscal, art. 111).

Quelles taxes locales après l'achat ?
Un impôt annuel sur les bâtiments et sur les terrains, dû à la commune. L'année de l'achat, il reste dû par le vendeur ; l'acheteur doit déposer une déclaration à la mairie dans les 30 jours et paie à partir du 1er janvier suivant (Code fiscal, art. 461 et 466).

Les frais sont-ils moins élevés qu'en France ?
Les structures de coûts ne sont pas comparables poste à poste et les barèmes diffèrent. Plutôt que de raisonner par comparaison, demandez le décompte écrit de votre dossier roumain : c'est le seul chiffre qui vous engage.

Qui paie la commission d'agence ?
Cela dépend du mandat et de la négociation. Faites préciser ce point par écrit avant de signer un avant-contrat.

Peut-on payer depuis un compte français ?
Les modalités de paiement se déterminent avec le notaire et votre banque. Anticipez les délais de virement international et l'écart de change, qui pèse souvent davantage que les commissions bancaires affichées.

À retenir

Le prix affiché n'est jamais le coût total. Les postes prévisibles sont peu nombreux et parfaitement identifiables ; ce qui varie, ce sont les montants. La bonne pratique consiste donc à réclamer un devis notarial écrit dès qu'un bien est sérieusement envisagé, plutôt qu'à se fier à un pourcentage général trouvé en ligne.

Les informations juridiques et fiscales de cet article sont générales et reflètent la pratique courante à la date de publication. Elles ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un devis. Les montants applicables doivent être confirmés par un notaire roumain, et votre situation fiscale par un conseil compétent.

Pour comprendre où ces frais s'insèrent dans le déroulé complet, consultez notre guide sur les étapes d'un achat immobilier en Roumanie. Vous pouvez également parcourir les biens disponibles, lire notre présentation du marché roumain ou nous exposer votre projet.

Sources officielles

• Normes du 19 janvier 2024 relatives aux honoraires minimaux des notaires — annexe 2 : honoraires minimaux par tranches de valeur. Portail législatif
• Ordre ANCPI n° 16/2019 relatif aux tarifs de l'agence — code 2.3.2 : tarif d'inscription pour les personnes physiques. Portail législatif
• Code fiscal (loi n° 227/2015) — art. 111 (impôt sur le transfert de propriété), art. 291 (TVA), art. 455 à 467 (impôts locaux sur les bâtiments et les terrains). Portail législatif
• Code de procédure fiscale (loi n° 207/2015) — art. 159 : certificat fiscal du vendeur et de l'acheteur. Portail législatif
• Code civil (loi n° 287/2009, republié) — art. 1.666 : frais de la vente à la charge de l'acheteur, sauf stipulation contraire. Portail législatif