Les étapes d'un achat immobilier en Roumanie : déroulé et vérifications

Un achat immobilier en Roumanie suit une logique différente de celle d'une acquisition en France : les étapes ne portent pas les mêmes noms, ne s'enchaînent pas dans le même ordre, et l'essentiel des vérifications repose sur un document que la plupart des acheteurs francophones découvrent au moment de la signature.

Ce guide décrit le déroulé habituel d'une acquisition, étape par étape, et surtout ce qu'il faut avoir vérifié avant chacune d'elles. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire roumain : il vous permet d'arriver devant lui en sachant quoi demander.

En bref

Un achat immobilier en Roumanie suit cinq étapes : définir le projet, sélectionner et visiter, vérifier les documents, signer un avant-contrat, puis l'acte authentique devant notaire, suivi de l'inscription au livre foncier. L'acte définitif doit être authentique, sous peine de nullité absolue (Code civil, art. 1.244). En pratique, aucune somme ne devrait être versée avant la vérification documentaire.

À quoi ressemble le déroulé d'ensemble

Dans la majorité des dossiers, une acquisition passe par cinq moments : la définition du projet, la sélection et la visite, la vérification documentaire, un accord préalable écrit, puis la signature de l'acte authentique devant notaire et l'inscription au livre foncier.

La durée totale dépend surtout de deux choses : l'état des documents du vendeur et le mode de financement. Un dossier dont les documents sont complets et payé sans crédit avance vite. Un dossier où le bien n'est pas correctement inscrit au livre foncier peut s'étirer sur plusieurs mois, le temps que le vendeur régularise.

Étape 1 — Définir le projet avant de regarder les annonces

C'est l'étape que l'on saute le plus souvent, et celle qui coûte le plus cher quand on la néglige. Trois questions structurent tout le reste :

• L'usage. Résidence principale, résidence secondaire, location, revente à moyen terme ? Ces quatre usages ne mènent pas aux mêmes villes ni aux mêmes types de biens.
• La présence sur place. Comptez-vous vous déplacer pour les visites et la signature, ou faudra-t-il organiser une représentation ? Cela change le calendrier et les documents à préparer. Les démarches propres à un achat sans déplacement sont détaillées dans notre guide sur la procuration, le NIF et l'achat à distance.
• Le budget réel. Le prix affiché n'est pas le coût total. Les postes annexes sont détaillés dans notre guide sur les frais liés à un achat immobilier en Roumanie.

Si vous hésitez encore sur la ville, notre page comprendre le marché immobilier roumain pose les critères de choix avant d'entrer dans le détail local.

Étape 2 — Sélectionner et visiter

Les annonces roumaines sont rédigées dans une logique commerciale locale. Deux points méritent une attention particulière quand on lit depuis la France.

Les surfaces. Une annonce distingue généralement la surface utile (suprafață utilă) de la surface construite. Un balcon ou une terrasse peut être compté séparément. Vérifiez toujours à quelle surface se rapporte le prix au mètre carré affiché.

La localisation exacte. Le nom d'une commune périurbaine ne dit rien de la distance réelle au centre, de la qualité de la route d'accès ou du raccordement aux réseaux. Sur nos fiches, la localité est précisée et rattachée à la page de marché correspondante — par exemple l'immobilier à Iași pour les biens de la région.

Concernant la visite : elle reste le seul moyen de vérifier l'état réel, l'environnement immédiat et le voisinage. Une acquisition à distance est possible, mais elle suppose que quelqu'un de confiance ait vu le bien pour vous.

Étape 3 — La vérification documentaire, le cœur du dossier

C'est l'étape déterminante, et celle où un acheteur étranger est le plus démuni. Le document central s'appelle l'extrait de carte funciară : c'est l'extrait du livre foncier roumain, tenu par l'ANCPI, l'agence nationale du cadastre et de la publicité foncière.

Cet extrait indique notamment qui est le propriétaire inscrit, la description cadastrale du bien, et les inscriptions qui le grèvent : hypothèques, servitudes, litiges en cours, interdictions d'aliéner. En pratique, on demande un extrait récent — un extrait ancien ne prouve rien de la situation actuelle.

Les points à faire contrôler, systématiquement, par le notaire ou un avocat :

• que le vendeur est bien la personne inscrite comme propriétaire, et qu'il a capacité à vendre ;
• que le bien est correctement intabulat, c'est-à-dire inscrit au livre foncier ;
• l'absence de charges, d'hypothèque ou de procédure en cours ;
• pour un terrain, ce que le certificat d'urbanisme autorise réellement — le classement intravilan situe la parcelle dans le périmètre bâti mais ne vaut pas permis de construire ;
• pour un logement en copropriété, l'absence de charges impayées rattachées au lot ;
• la conformité entre la surface réelle, la surface cadastrale et la surface annoncée.

Si le vendeur diffère la remise de ces documents, considérez-le comme un signal, pas comme un détail administratif.

À quel moment demander l'extrait de carte funciară ?

Avant toute offre ferme et avant tout versement. L'extrait d'information peut être demandé par toute personne, sans attendre le vendeur (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4) ; le notaire demandera ensuite, pour la signature, un extrait pour authentification. Nous expliquons comment le lire dans notre guide sur la carte funciară, et quelles pièces réunir pour un appartement dans notre liste des documents à demander.

Étape 4 — L'accord préalable

Avant l'acte définitif, les parties signent généralement un avant-contrat, appelé antecontract ou promisiune de vânzare-cumpărare. Il fixe le prix, le délai de signature de l'acte, les conditions suspensives et le sort de l'acompte si l'une des parties se rétracte.

C'est ce document qui protège l'acheteur pendant que les vérifications s'achèvent ou que le financement se met en place. Trois recommandations :

• faites-le rédiger ou relire par un professionnel, et non reprendre un modèle générique ;
• assurez-vous que les conditions suspensives couvrent ce qui reste à vérifier ;
• demandez une traduction en français si vous ne lisez pas le roumain — vous signez ce que vous comprenez, pas ce qu'on vous résume.

Quand verser de l'argent ?

Pas avant d'avoir lu l'extrait de carte funciară et fait relire l'avant-contrat. Un éventuel acompte n'intervient qu'à l'avant-contrat, dont les clauses fixent le sort si l'une des parties se rétracte. Le solde du prix se règle à l'acte authentique, selon les modalités convenues avec le notaire.

Étape 5 — L'acte authentique et l'inscription

La vente définitive se conclut devant un notar public, le notaire roumain. Son rôle est central : il authentifie l'acte, procède aux vérifications qui lui incombent et transmet le dossier pour inscription au livre foncier.

Pour la signature, le vendeur doit présenter un certificat fiscal attestant l'absence de dettes envers le budget local pour le bien. Depuis le 25 février 2026, l'acheteur doit lui aussi présenter un certificat attestant qu'il n'a pas de dettes envers le budget local de la commune de son domicile ou de son siège, ou la vérification se fait par voie électronique. Un acte conclu sans ces vérifications est nul de plein droit (Code de procédure fiscale, art. 159). Pour un acheteur domicilié hors de Roumanie, faites confirmer par le notaire comment cette exigence s'applique.

Un point spécifique aux acheteurs non roumanophones : si vous ne maîtrisez pas la langue, la présence d'un traducteur ou interprète assermenté peut être requise lors de la signature. Ce point est à confirmer en amont avec l'étude notariale, car il conditionne la date de signature.

Le transfert de propriété n'est pleinement opposable qu'une fois l'inscription au livre foncier effectuée. Réclamez l'extrait de carte funciară mis à jour à votre nom : c'est lui, et non l'acte seul, qui matérialise votre situation dans le registre.

Après la signature : les formalités

La signature n'est pas la dernière étape. Trois formalités suivent.

• L'inscription au livre foncier. Le notaire doit en faire la demande au plus tard le jour ouvrable qui suit la signature (loi n° 7/1996, art. 35 al. 1). Réclamez ensuite l'extrait mis à jour où votre nom figure comme propriétaire.
• La déclaration fiscale locale. L'acheteur doit déposer une déclaration auprès du service fiscal de la mairie dans les 30 jours suivant l'acquisition ; l'impôt annuel sur le bien lui est dû à partir du 1er janvier suivant (Code fiscal, art. 461 et 466).
• Les contrats du quotidien. Faites transférer à votre nom les contrats de fourniture et, pour un appartement, faites-vous connaître de l'association de propriétaires.

Les erreurs les plus fréquentes

• Verser un acompte avant toute vérification documentaire. L'ordre correct est : vérifier, puis engager des fonds.
• Confondre intravilan et constructible. Le premier est un classement de périmètre, le second dépend du plan d'urbanisme local et du certificat d'urbanisme.
• Signer un avant-contrat non traduit. Vous êtes engagé par le texte roumain, pas par le résumé oral.
• Raisonner en réflexes français. Les étapes, les délais et les intervenants ne se superposent pas ; transposer un schéma français mène à des attentes fausses.
• Se fier à une estimation de rendement fournie par le vendeur. Un rendement se calcule sur des loyers constatés, des charges réelles et un taux d'occupation observé.

Questions fréquentes

Combien de temps dure une acquisition ?
Cela dépend de l'état des documents du vendeur et du mode de financement. Un dossier documenté et payé comptant avance rapidement ; un bien mal inscrit au livre foncier peut demander plusieurs mois de régularisation préalable. Pour un achat organisé depuis la France — procuration, NIF, documents à préparer —, voir notre guide pour acheter à distance.

À quel moment intervient le notaire ?
Il intervient à l'acte authentique, obligatoire pour une vente immobilière (Code civil, art. 1.244) : il demande l'extrait pour authentification, procède aux vérifications qui lui incombent, authentifie l'acte et demande l'inscription au livre foncier. Rien n'empêche de le consulter plus tôt, notamment pour relire l'avant-contrat.

Quand faut-il demander l'extrait de carte funciară ?
Avant toute offre ferme et avant tout versement. Toute personne peut demander un extrait d'information (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4) ; le notaire demande ensuite l'extrait pour authentification, valable 10 jours ouvrables (art. 35).

Que se passe-t-il après la signature ?
Le notaire demande l'inscription au livre foncier au plus tard le jour ouvrable suivant. L'acheteur réclame l'extrait à jour et dépose dans les 30 jours une déclaration fiscale à la mairie (Code fiscal, art. 461 et 466).

En résumé

Une acquisition en Roumanie n'est pas plus risquée qu'ailleurs, à condition de respecter l'ordre des opérations : comprendre le marché, sélectionner, vérifier les documents avant d'engager des fonds, sécuriser l'accord préalable, puis signer devant notaire et contrôler l'inscription finale.

Les éléments juridiques et fiscaux évoqués ici sont présentés à titre d'information générale et reflètent la pratique courante à la date de publication. Ils ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal : chaque dossier doit être validé par un notaire, un avocat ou un conseil fiscal compétent.

ImoSync vous accompagne en français à chacune de ces étapes et vous met en relation avec les professionnels locaux. Vous pouvez consulter les biens disponibles, découvrir notre méthode et ses limites, ou nous exposer votre projet.

Sources officielles

• Code civil (loi n° 287/2009, republié) — art. 1.244 : forme authentique obligatoire ; art. 1.669 : promesse de vente. Portail législatif
• Loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité immobilière (republiée) — art. 6 al. 4 : consultation par toute personne ; art. 35 : extrait pour authentification et demande d'inscription par le notaire. Portail législatif
• Code de procédure fiscale (loi n° 207/2015) — art. 159 : certificat fiscal du vendeur et de l'acheteur. Portail législatif
• Code fiscal (loi n° 227/2015) — art. 461 et 466 : déclaration et impôt local après une acquisition. Portail législatif