Acheter un bien immobilier en Roumanie depuis la France : 12 vérifications à faire avant de se déplacer

Un aller-retour vers la Roumanie, deux nuits d'hôtel et deux jours posés : un déplacement pour visiter un bien coûte du temps et de l'argent. La plupart des mauvaises surprises se détectent avant de partir, à condition de savoir quoi demander.

Cette liste rassemble les douze vérifications qui, dans notre expérience, méritent d'être faites depuis la France — avant de réserver un billet, et surtout avant d'envoyer le moindre euro. Elle ne remplace ni le notaire, ni une visite. Elle sert à ne vous déplacer que pour des dossiers qui le méritent.

En bref

Oui, on peut acheter un bien en Roumanie depuis la France. Un Français acquiert un logement dans les mêmes conditions qu'un Roumain, et l'essentiel du dossier se prépare à distance : identification du bien, extrait de carte funciară, visite vidéo, questions au notaire. La vente se signe devant notaire, en personne ou par un mandataire muni d'une procuration authentique. Aucun versement avant la vérification des documents.

1. Vérifier l'identité du vendeur ou de l'intermédiaire

La première question n'est pas « combien ? » mais « à qui je parle ? ».

Demandez explicitement si votre interlocuteur est le propriétaire, un mandataire, ou une agence détentrice d'un mandat. Si c'est une agence, demandez confirmation écrite qu'elle détient bien un mandat sur ce bien précis. En Roumanie, une même annonce est fréquemment diffusée par plusieurs intermédiaires : négocier avec quelqu'un qui ne peut rien engager fait perdre des semaines.

Demandez également une raison sociale complète et un numéro d'enregistrement de société. Une personne qui refuse de se nommer précisément par écrit vous renseigne déjà.

2. Identifier exactement le bien

« Un appartement à Iași » n'est pas une identification. Ce qu'il vous faut :

l'adresse ou, à défaut, la rue et le quartier ;
le numéro cadastral et le numéro de livre foncier ;
l'étage et le numéro de lot pour un appartement ;
la surface, en précisant s'il s'agit de la surface utile ou construite.

Le numéro cadastral est la clé : c'est lui qui permet de rattacher l'annonce à un bien réel et unique. Un vendeur sérieux le communique sans difficulté.

3. Demander les documents disponibles

Réclamez, par écrit et avant tout déplacement :

un extrait de carte funciară récent — c'est le document central ;
le titre de propriété du vendeur ;
la documentation cadastrale ;
pour un appartement, une attestation de l'association de propriétaires sur les charges ;
le certificat de performance énergétique s'il existe ;
le certificat d'urbanisme si vous envisagez des travaux ou s'il s'agit d'un terrain.

Un vendeur qui diffère systématiquement la remise de ces pièces vous donne une information, même sans le vouloir.

4. Comprendre ce que vous lisez : cadastru, carte funciară, intabulare

Ces trois mots reviennent partout et ne désignent pas la même chose. Le cadastru décrit physiquement le bien ; la carte funciară enregistre les droits qui portent dessus ; l'intabulare est l'inscription d'un droit dans ce registre.

Ce que vous devez repérer dans l'extrait : le nom du propriétaire, la description du bien, et surtout la partie consacrée aux charges — hypothèques, servitudes, mentions de litige. Une partie vide est une bonne nouvelle ; une partie chargée n'est pas rédhibitoire mais change la conduite du dossier.

Nous détaillons la lecture de ces documents dans notre guide sur le cadastru et la carte funciară.

5. Vérifier que les photos correspondent au bien

C'est plus fréquent qu'on ne l'imagine, et rarement par malveillance : photos anciennes, photos d'un autre lot du même immeuble, photos prises avant des travaux ou après un home staging.

Quelques réflexes utiles depuis la France :

recherchez les images à l'envers dans un moteur de recherche pour voir si elles apparaissent ailleurs ;
comparez les photos entre les différentes annonces du même bien : les écarts sont révélateurs ;
vérifiez la cohérence des saisons, de la végétation et de la luminosité entre les clichés ;
demandez une photo datée d'un élément précis — le compteur, la vue depuis le balcon, la porte d'entrée.

6. Demander une visite vidéo récente

C'est la vérification la plus rentable de cette liste, et elle ne coûte rien.

Demandez une vidéo en direct, pas un montage. Un appel vidéo permet de guider la caméra : c'est vous qui décidez où elle regarde. Demandez à voir :

chaque pièce en continu, sans coupure ;
les angles de murs, les plafonds, le dessous des fenêtres — là où l'humidité se voit ;
la cage d'escalier et l'entrée de l'immeuble ;
la vue réelle depuis les fenêtres, dans les quatre directions ;
la rue, en tournant sur soi-même.

Un refus d'appel vidéo en direct, sur un bien sérieusement proposé, mérite une explication.

7. Vérifier l'adresse et l'environnement

Une fois l'adresse obtenue, la cartographie en ligne et l'imagerie de rue vous en apprennent beaucoup : état du bâtiment vu de l'extérieur, nature de la rue, commerces, distance réelle aux transports.

Attention toutefois : les images de rue peuvent dater de plusieurs années. Vérifiez la date de la prise de vue quand elle est indiquée, et croisez avec les photos fournies par le vendeur.

Regardez aussi ce qui entoure le bien à une centaine de mètres : voie ferrée, axe passant, zone d'activité, chantier en cours. Ce sont des éléments qu'une annonce ne mentionne jamais et qu'une visite d'une heure peut manquer.

Pour situer un quartier avant le déplacement, nos pages de zone décrivent les secteurs et leur périphérie — par exemple Iași et ses communes périurbaines.

8. Comparer la cohérence des informations publiées

Si le bien est diffusé sur plusieurs canaux, mettez les versions côte à côte. Les incohérences les plus fréquentes portent sur la surface, l'étage, le prix, l'année de construction et le nombre de pièces.

Une divergence n'est pas nécessairement suspecte — les annonces sont souvent recopiées à la main. Mais chaque écart doit être expliqué avant d'aller plus loin, parce que c'est exactement là que se logent les malentendus coûteux.

9. Ne pas envoyer de fonds trop tôt

C'est le point sur lequel nous sommes le plus insistants.

Aucun versement ne devrait intervenir avant d'avoir vu un extrait de carte funciară récent et fait valider le dossier par un professionnel. Cela vaut pour un acompte, une « réservation », des « frais de dossier » ou toute somme présentée comme nécessaire pour bloquer le bien.

Méfiez-vous en particulier :

des demandes de virement vers un compte personnel plutôt que professionnel ;
des paiements présentés comme urgents pour ne pas perdre le bien ;
des versements demandés avant toute vérification documentaire ;
des sommes réclamées uniquement pour « prouver votre sérieux ».

Un dossier légitime supporte parfaitement que vous preniez le temps de vérifier. La pression sur le calendrier est en soi une information.

10. Préparer les questions à poser au notaire

Le notaire roumain — le notar public — est l'intervenant central de la transaction. Autant arriver avec des questions précises.

Le vendeur est-il bien la personne inscrite au livre foncier, et a-t-il capacité à vendre seul ?
Que signifient exactement les inscriptions figurant dans la partie « charges » ?
Le bien est-il correctement inscrit, ou une régularisation est-elle nécessaire ? Si oui, qui la prend en charge ?
Quelles conditions suspensives faut-il prévoir dans l'avant-contrat ?
Un traducteur ou interprète autorisé est-il requis à la signature ?
Quel est le décompte écrit des frais pour ce dossier précis ?

Le déroulé complet figure dans notre guide sur les étapes d'un achat immobilier en Roumanie, et les postes budgétaires dans celui consacré aux frais d'achat.

11. Préparer efficacement la visite physique

Si le dossier passe les dix premières étapes, le déplacement se justifie. Quelques principes pour ne pas le gâcher.

Groupez les visites. Un seul bien ne justifie pas un voyage : prévoyez-en trois à cinq dans la même zone, sur deux jours.

Prévoyez le bon moment. Une visite en semaine permet de voir la circulation, le stationnement et le bruit réels. Une visite en fin d'hiver révèle l'humidité mieux qu'en plein été.

Emportez la liste des points à contrôler — notre checklist avant achat d'un appartement est faite pour cela — ainsi qu'un mètre, une lampe et de quoi photographier.

Prévoyez un rendez-vous notarial pendant le séjour si un bien se dégage, plutôt que de repartir et de tout traiter à distance.

12. Déterminer ce qui doit être confirmé localement

Certaines choses ne se vérifient pas depuis la France, et il faut le savoir avant de partir plutôt que de croire avoir tout couvert.

l'état structurel du bâtiment, qui relève d'un professionnel du bâtiment ;
la validité juridique du titre et des inscriptions, qui relève du notaire ou d'un avocat ;
la constructibilité réelle d'un terrain, qui dépend du certificat d'urbanisme délivré par la mairie ;
la correspondance des limites et surfaces, qui relève d'un géomètre-expert ;
la fiscalité applicable à votre situation, qui relève d'un conseil fiscal.

Notre rôle s'arrête là où commence le leur, et nous vous le disons plutôt que de laisser croire le contraire.

Peut-on acheter un bien en Roumanie sans se déplacer ?

Oui, à condition de distinguer ce qui se prépare à distance et ce qui suppose une présence — la vôtre ou celle d'un mandataire.

Ce qui se prépare depuis la France. L'identification du bien, la lecture d'un extrait de carte funciară — que toute personne peut demander (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4) —, la visite vidéo, l'échange avec le notaire sur les pièces et le décompte des frais. Ce sont les douze vérifications ci-dessus.

Ce qui exige une présence ou une procuration. La vente d'un immeuble doit être conclue en forme authentique (Code civil, art. 1.244). Si vous ne venez pas signer, un mandataire signe pour vous, et la procuration doit alors respecter la même forme authentique (Code civil, art. 2.013 al. 2).

Où établir la procuration. Devant un notaire roumain, ou depuis la France devant un notaire français. Une procuration peut aussi, selon la situation, être authentifiée auprès d'un consulat roumain, sous réserve des conditions prévues par la loi et de la situation de la personne concernée (loi n° 36/1995, art. 18) ; un consulat ne peut pas, en revanche, recevoir l'acte de vente lui-même. Une apostille et une traduction peuvent être exigées : faites confirmer la forme attendue par le notaire roumain.

Quand le déplacement reste utile. Pour visiter le bien, ou y envoyer une personne de confiance ; pour un terrain, dont les limites et l'accès se constatent sur place ; et pour signer vous-même si vous préférez entendre l'acte lu et expliqué devant le notaire.

Faut-il un NIF, un compte bancaire ou une procuration ?

Le NIF. Si vous n'avez pas de code numérique personnel roumain (CNP), l'administration fiscale vous identifie par un numéro d'identification fiscale (NIF) (Code de procédure fiscale, art. 82) ; il sert notamment pour les impôts locaux (art. 84). Demandez au notaire s'il vous le faut dès la signature.

Le compte bancaire. Ouvrir un compte en Roumanie n'est pas, à notre connaissance, une condition de la vente : le notaire indique comment payer le prix et les frais.

La procuration. Elle n'est nécessaire que si vous ne signez pas vous-même, et elle demande du temps à préparer.

Pour le détail de ces démarches — où signer la procuration, apostille et traduction, obtention du NIF, mandataire fiscal, virement et origine des fonds —, voir notre guide sur la procuration, le NIF et l'achat à distance.

Quels documents préparer depuis la France ?

Deux séries de pièces se préparent en parallèle : celles que vous demandez au vendeur, et les vôtres.

Du côté du vendeur : extrait de carte funciară récent, titre de propriété, documentation cadastrale, certificat de performance énergétique et, pour un appartement, attestation de l'association de propriétaires. Ces pièces sont détaillées dans notre liste des documents à demander avant l'achat.
Votre pièce d'identité en cours de validité, celle que vous présenterez au notaire.
Votre NIF, si le notaire le demande.
Votre certificat fiscal d'acheteur, exigé pour la signature (Code de procédure fiscale, art. 159) ; pour un acheteur domicilié hors de Roumanie, le notaire précise comment cette exigence s'applique.
La procuration, si vous ne signez pas vous-même.
Votre plan de paiement, calé avec votre banque et le notaire.

L'ordre dans lequel ces pièces interviennent est décrit dans les étapes d'un achat immobilier en Roumanie, et leur coût dans les frais d'achat.

Combien de temps faut-il prévoir ?

Il n'existe pas de durée type : le calendrier dépend du dossier du vendeur et de votre organisation à distance. Cinq facteurs le font varier.

L'état du dossier du vendeur. Un bien correctement inscrit au livre foncier avance vite ; une régularisation cadastrale ou successorale peut prendre plusieurs mois.
La procuration. Rédaction, apostille et traduction le cas échéant, puis transmission, s'ajoutent au calendrier si vous ne vous déplacez pas.
La synchronisation des documents. Certains ont une validité courte : le certificat fiscal est valable 30 jours (Code de procédure fiscale, art. 159) et l'extrait pour authentification 10 jours ouvrables (loi n° 7/1996, art. 35). Ils doivent être valables le jour de la signature.
Le financement. Un paiement comptant avance plus vite qu'un dossier qui attend un prêt.
La disponibilité du notaire et d'un traducteur autorisé, nécessaire si vous ne parlez pas roumain (loi n° 36/1995, art. 82).

Comment vérifier la présence numérique d'un intermédiaire immobilier

Quand on traite à distance avec un interlocuteur qu'on ne rencontrera qu'après plusieurs échanges, sa présence en ligne est l'un des rares éléments observables. Elle ne prouve rien à elle seule — nous y reviendrons — mais son absence de cohérence est un signal utile.

Voici ce qu'il est raisonnable de comparer :

Le nom commercial. Est-il utilisé de façon identique sur le site, les annonces, les signatures d'e-mail et les profils ? Les variations orthographiques répétées sont un point d'attention.
Le site internet. Existe-t-il, fonctionne-t-il, est-il à jour ? Un site dont les annonces datent de plusieurs années pose une question sur l'activité réelle.
Les mentions légales. Raison sociale, numéro d'enregistrement, adresse : ces informations doivent exister et concorder avec ce qu'on vous a communiqué.
Les coordonnées. Le téléphone et l'e-mail annoncés sur le site correspondent-ils à ceux utilisés dans vos échanges ?
L'adresse. Correspond-elle à un local professionnel identifiable, ou à une adresse générique ?
La fiche d'établissement Google, lorsqu'elle existe : ancienneté, photos, avis, cohérence des horaires et de l'adresse.
Les profils professionnels et la présence sur les portails d'annonces roumains.
La cohérence des photos entre les différents canaux — locaux, équipe, biens présentés.
L'ancienneté apparente de la présence en ligne, appréciée par le nom de domaine, l'historique des publications et la profondeur du référencement.

Pour approfondir la manière dont la cohérence entre un site, une visibilité locale et l'ensemble d'un écosystème numérique s'analyse concrètement, les ressources publiées par Savaremus Marketing abordent ces mécanismes du point de vue de ceux qui construisent cette présence.

Une précaution importante : une présence numérique soignée ne garantit pas la fiabilité, et son absence ne prouve pas l'inverse. Beaucoup de professionnels compétents, notamment dans les zones rurales, ont une présence en ligne minimale. À l'inverse, une vitrine impeccable peut être récente et sans substance. Ce n'est qu'un élément de vérification parmi d'autres — et certainement pas le plus important, qui reste l'examen des documents par un notaire.

Récapitulatif avant de réserver votre billet

Vous pouvez partir sereinement si vous avez, par écrit :

l'identité complète du vendeur ou de l'intermédiaire, et son mandat le cas échéant ;
l'identification cadastrale précise du bien ;
un extrait de carte funciară récent, lu par un professionnel ;
une visite vidéo en direct qui correspond aux photos ;
l'état des charges pour un appartement ;
un rendez-vous notarial prévu pendant votre séjour ;
et la certitude de n'avoir encore versé aucune somme.

Si l'un de ces points manque, il coûte moins cher de le régler depuis chez vous que sur place.

Les éléments présentés ici ont une valeur informative générale et reflètent la pratique courante à la date de publication. Ils ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une garantie sur un bien ou un interlocuteur particulier.

ImoSync accompagne les francophones dans ces vérifications et assure la mise en relation avec les professionnels locaux. Vous pouvez consulter les biens disponibles, lire notre méthode et ses limites, ou nous exposer votre projet.

Pour compléter ce guide, voir aussi acheter une maison en Roumanie quand on est Français, les raisons — et les limites — d'un investissement immobilier en Roumanie et les régions où investir en Roumanie.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter un bien immobilier en Roumanie ?
Oui, un ressortissant de l'Union européenne peut acquérir un bien immobilier en Roumanie, dans les mêmes conditions que les citoyens roumains. Les conditions diffèrent toutefois selon qu'il s'agit d'un logement ou d'un terrain, et selon la nature du terrain : un terrain agricole situé en extravilan suit une procédure de préemption puis des conditions d'éligibilité de l'acheteur. Les règles applicables à votre situation doivent être confirmées avec un notaire roumain avant tout engagement.

Un Français peut-il acheter un terrain en Roumanie ?
Oui. Le citoyen d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peut acquérir un terrain dans les mêmes conditions qu'un citoyen roumain (loi n° 312/2005, art. 2 et 3) ; les périodes transitoires prévues lors de l'adhésion ont pris fin. Un terrain agricole situé en extravilan suit en outre la procédure de la loi n° 17/2014, avec droit de préemption. Voir les vérifications avant d'acheter un terrain.

Faut-il être présent en Roumanie pour signer ?
Non, si vous donnez à un mandataire une procuration en forme authentique (Code civil, art. 2.013). Elle peut être établie devant un notaire roumain, devant un notaire français ou, selon la situation, auprès d'un consulat roumain ; une apostille et une traduction peuvent être nécessaires. Faites valider sa forme par le notaire chargé du dossier.

Faut-il parler roumain ?
Non, mais il faut comprendre ce que l'on signe. Si vous ne maîtrisez pas le roumain, l'acte est signé avec l'assistance d'un traducteur ou interprète autorisé, ou du notaire lui-même s'il est autorisé pour votre langue (loi n° 36/1995, art. 82). Prévoyez aussi une traduction des documents contractuels.

Faut-il ouvrir un compte bancaire en Roumanie ?
Ce n'est pas, à notre connaissance, une condition de la vente. Le notaire indique comment payer le prix et les frais ; votre banque, les délais et les frais d'un virement international.

Sources officielles

Code civil (loi n° 287/2009, republié) — art. 1.244 : forme authentique de la vente immobilière ; art. 2.013 al. 2 : forme du mandat. Portail législatif
Loi n° 36/1995 sur les notaires publics (republiée) — art. 8 et 18 : actes notariaux des consulats ; art. 82 : traducteur ou interprète autorisé ; art. 139 : actes établis à l'étranger. Portail législatif
Loi n° 312/2005 sur l'acquisition de terrains par les étrangers — art. 2 à 6 : citoyens de l'UE et de l'EEE, ressortissants d'États tiers. Portail législatif
Constitution de la Roumanie — art. 44 al. 2 : propriété des terrains par les étrangers. Portail législatif
Loi n° 17/2014 sur la vente des terrains agricoles situés en extravilan — droit de préemption et procédure. Portail législatif
Code de procédure fiscale (loi n° 207/2015) — art. 82 et 84 : NIF des personnes sans CNP ; art. 159 : certificats fiscaux. Portail législatif
Loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité immobilière (republiée) — art. 6 al. 4 : consultation du livre foncier ; art. 35 : extrait pour authentification. Portail législatif