Cadastru et Carte Funciară : comprendre les documents immobiliers roumains

En Roumanie, deux mots reviennent dans toute transaction immobilière : cadastru et carte funciară. Ils ne désignent pas la même chose, ils ne répondent pas aux mêmes questions, et un acheteur francophone qui les confond passe à côté de l'essentiel de la vérification.

Ce guide explique ce que chacun contient, ce qu'il faut y lire avant d'acheter, et où s'arrête ce que vous pouvez vérifier vous-même. Il décrit la pratique courante ; il ne remplace pas la lecture des documents par un notaire, qui reste l'étape déterminante de tout dossier.

En bref

En Roumanie, le cadastru décrit le bien (limites, superficie, numéro cadastral) et la carte funciară — le livre foncier — indique qui en est propriétaire et quelles charges le grèvent. L'intabulare est l'inscription d'un droit dans ce registre. Avant d'acheter, faites lire un extrait récent de carte funciară : toute personne peut le demander, sans être propriétaire (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4).

Cadastru et carte funciară : deux registres, deux fonctions

La distinction est plus simple qu'il n'y paraît si on la formule ainsi : le cadastru décrit le bien, la carte funciară décrit les droits sur ce bien.

Le cadastru est l'inventaire technique. Il identifie et situe la propriété : ses limites, sa superficie mesurée, sa position, son numéro d'identification. C'est le volet « matériel » du dossier. Un géomètre-expert agréé (expert cadastral) intervient pour établir ou mettre à jour cette documentation.

La carte funciară — le livre foncier — est le registre juridique. Elle indique qui détient quels droits sur le bien, et quelles charges pèsent sur lui. C'est le volet « juridique » du dossier, et c'est celui qui protège l'acheteur.

Les deux relèvent de la même autorité, l'ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), dont les bureaux territoriaux départementaux sont désignés par le sigle OCPI. Un bien correctement enregistré possède donc à la fois une documentation cadastrale et une inscription au livre foncier — les deux vont ensemble.

Ce que contient une carte funciară

Le livre foncier est traditionnellement organisé en trois parties. Cette structure est ce qui rend le document lisible même sans parler roumain, une fois qu'on sait ce que chaque partie recouvre.

La partie A — description du bien. Identification cadastrale, catégorie d'usage, superficie, localisation, et pour un immeuble collectif, la description du lot. C'est ici que vous vérifiez que le bien décrit est bien celui qu'on vous montre.

La partie B — le propriétaire. Le ou les titulaires du droit de propriété, et le titre en vertu duquel ils le détiennent. C'est la partie qui répond à la question « la personne en face de moi peut-elle vendre ce bien ? ».

La partie C — les charges. C'est la partie la plus importante pour un acheteur, et la plus souvent survolée. On y trouve les inscriptions qui grèvent le bien : hypothèques, servitudes, droits d'usage au profit de tiers, et le cas échéant les mentions relatives à des litiges ou à des interdictions d'aliéner.

Une partie C vide est une bonne nouvelle. Une partie C chargée n'est pas nécessairement rédhibitoire — une hypothèque peut être levée au moment de la vente — mais elle change la conduite du dossier et doit être expliquée avant tout versement.

L'intabulare : l'inscription qui rend le droit opposable

L'intabulare désigne l'inscription d'un droit dans le livre foncier. C'est le mot que vous verrez dans les annonces sous la forme « intabulat » : cela signifie que le bien est inscrit au registre.

Selon la commune, l'effet de l'inscription n'est pas le même. Tant que les travaux de cadastre ne sont pas achevés dans la commune, l'inscription rend le droit opposable aux tiers. Une fois ces travaux achevés et les livres fonciers ouverts, c'est l'inscription elle-même qui fait acquérir le droit (Code civil, art. 885 ; loi n° 71/2011, art. 56).

Retenez-en une chose : la signature de l'acte et l'inscription au livre foncier sont deux moments distincts. Tant que l'inscription n'est pas effectuée, votre situation n'apparaît pas dans le registre public. C'est pourquoi, à la fin d'une acquisition, on ne se contente pas de l'acte : on réclame l'extrait de carte funciară mis à jour, où votre nom figure en partie B.

Peut-on acheter un bien non intabulé ?

C'est possible dans certains cas, mais rarement prudent sans régularisation préalable. Pour authentifier une vente, le notaire s'appuie sur un extrait de carte funciară pour authentification « ou, selon le cas, » sur un certificat de charges (certificat de sarcini) (loi n° 7/1996, art. 35 al. 1) : la loi n'impose donc pas dans tous les cas un extrait de carte funciară. Le notaire indique lequel de ces documents s'applique au bien.

Le risque tient à la raison de l'absence d'inscription : un bien jamais enregistré, une succession non réglée ou une documentation cadastrale incomplète. Tant que la situation n'est pas éclaircie, vous ne pouvez pas lire dans un registre public qui détient le bien ni ce qui pèse sur lui. La voie prudente consiste à obtenir du vendeur la régularisation — documentation cadastrale et inscription — avant la signature, avec un calendrier et une prise en charge des coûts fixés par écrit.

L'extrait de carte funciară : lequel demander

Vous rencontrerez deux formes d'extrait, et la différence compte.

L'extrait d'information (extras de carte funciară pentru informare) permet de consulter la situation du bien. C'est celui qu'on demande en amont, pour savoir où l'on met les pieds.

L'extrait pour authentification (extras pentru autentificare) est demandé par le notaire dans le cadre de la transaction. Il a une fonction différente : la loi fixe sa validité à 10 jours ouvrables à compter de l'enregistrement de la demande, et le notaire doit ensuite demander l'inscription de l'acte au plus tard le jour ouvrable suivant sa signature (loi n° 7/1996, art. 35 al. 1). Pendant cette période, le registre n'effectue aucune autre inscription sur le bien que celle pour laquelle l'extrait a été délivré (art. 35 al. 3).

Concrètement, pour un acheteur : demandez à voir un extrait récent avant d'engager quoi que ce soit. Un extrait ancien décrit une situation passée et ne prouve rien de l'état actuel du bien.

Comment obtenir un extrait de carte funciară ?

Toute personne peut demander un extrait d'information : il n'est nécessaire ni d'être propriétaire, ni de passer par le vendeur. La loi permet de consulter la situation d'un bien à partir de ses données d'identification (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4) — en pratique, le numéro de carte funciară ou le numéro cadastral, et la commune.

La demande se fait au guichet du bureau de cadastre (OCPI) ou en ligne, par le service internet de l'ANCPI ; l'extrait d'information est alors généré automatiquement par le système et n'est pas signé (loi n° 7/1996, art. 11 al. 2, lettre q). Le tarif est de 20 lei pour une demande en ligne et de 25 lei au guichet, et l'extrait est délivré immédiatement lorsque la carte funciară existe sous forme électronique (ordre ANCPI n° 16/2019, code 2.7.2).

Disponibilité au 8 octobre 2026 : après l'interruption du système e-Terra en août 2026, l'ANCPI a annoncé que ses autres plateformes en ligne, dont MyEterra, seraient remises en service par étapes, chaque reprise faisant l'objet d'une annonce publique (communiqué du 20 août 2026). Vérifiez l'état du service en ligne sur le site de l'ANCPI avant de compter sur lui ; le guichet de l'OCPI reste la voie de repli.

Combien de temps un extrait reste-t-il valable ?

L'extrait d'information décrit la situation du bien au moment où il est délivré : une inscription demandée après cette date n'y figure pas. Travaillez donc toujours sur un extrait récent. L'extrait pour authentification, demandé par le notaire, est valable 10 jours ouvrables à compter de l'enregistrement de la demande (loi n° 7/1996, art. 35 al. 1).

Que vérifier dans un extrait de carte funciară avant d'acheter ?

Voici ce qui, en pratique, mérite un contrôle explicite sur tout dossier :

• La date de l'extrait. Il ne montre que la situation au jour de sa délivrance : un extrait de plusieurs semaines doit être renouvelé.
• La correspondance des identités. Le nom en partie B correspond-il exactement à celui du vendeur, et celui-ci a-t-il capacité à vendre seul ? Un bien détenu en indivision ou issu d'une succession non réglée soulève des questions supplémentaires.
• La correspondance des surfaces. La superficie inscrite en partie A correspond-elle à celle annoncée, et à celle constatée sur place ? Un écart n'est pas rare et n'est pas forcément grave, mais il doit être expliqué.
• Le contenu de la partie C. Toute inscription doit être identifiée, comprise, et son sort réglé avant la signature.
• L'existence effective de la documentation cadastrale. Un numéro cadastral figure-t-il au dossier, et la documentation technique est-elle à jour ?
• La cohérence avec le terrain. Les limites inscrites correspondent-elles à ce que le vendeur vous montre ? Sur les parcelles rurales ou périurbaines, c'est un point sensible.

Si le vendeur diffère la remise de l'extrait, ou s'il propose de « régler ça plus tard », traitez-le comme une information sur le dossier, pas comme une formalité administrative.

Terrains : ce que le cadastre ne vous dit pas

C'est le malentendu le plus coûteux, et il mérite d'être posé clairement.

Les documents cadastraux et le livre foncier vous renseignent sur ce qu'est le bien et à qui il appartient. Ils ne vous disent pas ce que vous avez le droit d'y construire.

Le classement intravilan signifie que la parcelle se situe à l'intérieur du périmètre bâti de la localité — par opposition à extravilan, en dehors (voir ce que signifie exactement « intravilan »). C'est une condition qui rend la construction envisageable, mais ce n'est pas une autorisation. Ce qui détermine la constructibilité réelle, c'est le plan d'urbanisme local et le certificat d'urbanisme (certificat de urbanism) délivré par la mairie, qui précise les règles applicables à la parcelle.

Autrement dit : un terrain peut être parfaitement inscrit au livre foncier, classé intravilan, et néanmoins ne pas permettre le projet que vous aviez en tête. Demandez le certificat d'urbanisme avant d'acheter, pas après.

Un exemple concret : ce terrain de Vatra Dornei comporte une remise déjà inscrite au livre foncier. C'est une information cadastrale utile — elle ne préjuge en rien de ce qu'il sera possible d'y construire.

Le rôle du notaire et des professionnels locaux

Le notaire (notar public) est l'intervenant central. Il obtient l'extrait pour authentification, procède aux vérifications qui lui incombent, authentifie l'acte et transmet le dossier en vue de l'inscription. C'est à lui que doivent être posées les questions relatives à la validité du titre, à la capacité du vendeur et aux conséquences d'une inscription en partie C.

Le géomètre-expert intervient quand la documentation cadastrale doit être établie ou corrigée, notamment lorsque les limites ou la surface ne correspondent pas.

Un avocat est utile sur les dossiers complexes : succession, indivision, litige mentionné en partie C, ou montage impliquant une société.

La mairie délivre le certificat d'urbanisme et détient l'information sur les règles applicables à la parcelle.

Ce qu'ImoSync fait, et ce qu'il ne fait pas

Nous vous aidons à comprendre ces documents, à savoir lesquels réclamer, à quel moment, et à identifier ce qui mérite une question. Nous vous mettons en relation avec les professionnels locaux compétents et nous faisons le lien en français.

Nous ne procédons à aucune vérification juridique opposable. ImoSync n'est pas une agence immobilière titulaire, ne délivre pas de conseil juridique et ne se substitue ni au notaire, ni à l'avocat, ni au géomètre-expert. La lecture définitive d'une carte funciară et l'appréciation de ses conséquences relèvent d'eux.

Questions fréquentes

Quelle différence entre cadastru et carte funciară ?
Le cadastru décrit physiquement le bien : limites, superficie, identification. La carte funciară enregistre les droits sur ce bien : propriétaire, hypothèques, servitudes. Les deux relèvent de l'ANCPI et vont de pair.

Que signifie « intabulat » dans une annonce ?
Que le bien est inscrit au livre foncier. Un bien non inscrit n'est pas automatiquement invendable, mais sa vente suppose des vérifications supplémentaires et, le plus souvent, une régularisation préalable.

Puis-je consulter la carte funciară moi-même ?
Oui. Toute personne peut demander un extrait d'information, au guichet de l'OCPI ou en ligne auprès de l'ANCPI, sans être propriétaire (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4). Vérifiez la disponibilité du service en ligne, perturbé depuis août 2026. Dans une transaction, c'est le notaire qui demande l'extrait pour authentification.

Combien de temps un extrait de carte funciară est-il valable ?
L'extrait d'information décrit la situation au jour de sa délivrance ; travaillez toujours sur un extrait récent. L'extrait pour authentification demandé par le notaire est valable 10 jours ouvrables (loi n° 7/1996, art. 35).

Un terrain intravilan est-il constructible ?
Pas automatiquement. Le classement intravilan situe la parcelle dans le périmètre bâti, mais la constructibilité réelle dépend du plan d'urbanisme et du certificat d'urbanisme délivré par la mairie.

Que faire si la surface réelle diffère de la surface inscrite ?
Signalez l'écart au notaire avant la signature. Selon son ampleur et son origine, une mise à jour de la documentation cadastrale par un géomètre-expert peut être nécessaire.

À retenir

Le cadastru répond à « quel est ce bien ». La carte funciară répond à « à qui est-il et qu'est-ce qui pèse dessus ». L'intabulare est ce qui rend votre droit visible dans le registre. Et aucun de ces documents ne vous dit ce que vous pourrez construire : cela, c'est le certificat d'urbanisme.

Les éléments présentés ici décrivent la pratique courante à la date de publication et ont une valeur informative générale. Ils ne constituent pas un conseil juridique et ne couvrent pas les particularités de votre dossier, qui doivent être examinées par un notaire ou un avocat roumain.

Pour situer ces documents dans le déroulé complet d'une acquisition, consultez notre guide sur les étapes d'un achat immobilier en Roumanie, et pour le budget, celui consacré aux frais d'achat. Vous pouvez également parcourir les biens disponibles ou nous exposer votre projet.

Sources officielles

• Loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité immobilière (republiée) — art. 6 al. 4 : consultation par toute personne ; art. 11 al. 2, lettre q : extrait d'information généré automatiquement ; art. 35 : extrait pour authentification, certificat de charges et inscription demandée par le notaire. Portail législatif
• Code civil (loi n° 287/2009, republié) — art. 885 et 888 : effets et conditions de l'inscription au livre foncier. Portail législatif
• Loi n° 71/2011 de mise en application du Code civil — art. 56 : application de l'effet constitutif après achèvement du cadastre. Portail législatif
• Ordre ANCPI n° 16/2019 relatif aux tarifs de l'agence — code 2.7.2 : extrait d'information (20 lei en ligne, 25 lei au guichet) ; code 2.7.3 : extrait pour authentification ; tarifs de l'inscription. Portail législatif
• ANCPI — communiqué du 20 août 2026 sur la reprise du système e-Terra et la remise en service par étapes des autres plateformes en ligne. Gouvernement de Roumanie