Checklist avant d'acheter un appartement en Roumanie

Cette checklist rassemble ce qu'il faut avoir vérifié avant d'acheter un appartement en Roumanie. Elle est organisée dans l'ordre où les questions se posent réellement : avant la visite, pendant la visite, puis avant de signer quoi que ce soit.

Elle ne remplace pas le travail du notaire. Elle sert à arriver devant lui avec les bonnes informations, et à ne pas découvrir un problème après avoir versé un acompte.

Avant la visite : ce qui se vérifie à distance

Ces quatre points se traitent par écrit et évitent des déplacements inutiles.

1. Qui vend, exactement. Demandez si votre interlocuteur est le propriétaire, un mandataire, ou une agence détentrice d'un mandat. Si c'est une agence, demandez confirmation écrite qu'elle détient bien un mandat sur ce bien. Une même annonce diffusée par plusieurs intermédiaires est courante ; savoir qui a le mandat évite de négocier avec quelqu'un qui ne peut rien engager.

2. Le bien est-il inscrit au livre foncier ? Demandez un extrait de carte funciară récent. C'est la pièce maîtresse : elle indique le propriétaire inscrit, la description cadastrale et les charges éventuelles. Un extrait ancien ne prouve rien de la situation actuelle. Nous détaillons son contenu et sa lecture dans notre guide sur le cadastru et la carte funciară.

3. La correspondance des surfaces. Comparez la surface annoncée, la surface inscrite au livre foncier et, plus tard, ce que vous constaterez sur place. Vérifiez aussi à quelle surface se rapporte le prix au mètre carré affiché : la surface utile et la surface construite ne recouvrent pas la même chose.

4. L'année de construction et le type d'immeuble. Elle conditionne l'isolation, le mode de chauffage, l'état probable des réseaux et, dans certaines villes, la question sismique. Pour un immeuble ancien à Bucarest, demandez explicitement s'il fait l'objet d'un classement de risque sismique et faites-le confirmer auprès de la municipalité.

Pendant la visite : ce que les photographies ne montrent pas

Une annonce montre l'appartement. Elle ne montre presque jamais ce qui détermine le coût réel de possession.

L'immeuble avant l'appartement. Regardez la cage d'escalier, la toiture si elle est visible, les façades, les caves, l'ascenseur. Dans un immeuble collectif, les gros travaux se décident et se financent collectivement : un appartement rénové dans un immeuble dégradé reste une opération à risque.

Le chauffage. Distinguez le chauffage collectif urbain du chauffage individuel. Les implications sur les charges, le confort et les travaux futurs ne sont pas les mêmes. Demandez des factures réelles sur une année complète, pas une estimation.

L'humidité et les traces d'infiltration. Regardez les angles de murs, les plafonds du dernier étage, les allèges de fenêtres et l'arrière des meubles quand c'est possible. Une visite en fin d'hiver est plus révélatrice qu'en plein été.

Les menuiseries et l'isolation. Type de vitrage, état des joints, présence ou non d'une isolation extérieure sur l'immeuble.

L'environnement immédiat. Bruit, stationnement, commerces, distance réelle à pied aux transports. Si vous le pouvez, repassez à un autre moment de la journée.

Ce qui reste dans l'appartement. Si le bien est annoncé meublé et équipé, demandez qu'un inventaire écrit soit établi. « Meublé » n'a pas de définition standard.

Copropriété : les questions à poser au syndic

C'est le volet le plus souvent négligé par les acheteurs étrangers, et celui qui produit les mauvaises surprises les plus concrètes.

Existe-t-il des charges impayées rattachées au lot ? C'est la question la plus importante de cette liste. En Roumanie, des arriérés peuvent suivre le bien. Demandez une attestation écrite de l'association de propriétaires.
Quel est le montant réel des charges mensuelles ? Sur les douze derniers mois, pas une moyenne annoncée oralement.
Des travaux ont-ils été votés ou sont-ils en discussion ? Ravalement, toiture, ascenseur, canalisations, isolation. Demandez les décisions récentes.
L'immeuble a-t-il un fonds de réserve ? Et à quel niveau.
Y a-t-il un litige en cours impliquant la copropriété ?

Avant de verser quoi que ce soit

C'est le moment où l'ordre des opérations compte le plus. La règle est simple : vérifier d'abord, engager des fonds ensuite.

Le vendeur est-il bien la personne inscrite au livre foncier, et a-t-il capacité à vendre seul ? Un bien détenu en indivision, ou issu d'une succession non réglée, appelle des vérifications supplémentaires.
La partie du livre foncier consacrée aux charges est-elle vide ? Hypothèque, servitude, droit d'usage au profit d'un tiers, mention de litige. Toute inscription doit être identifiée, expliquée, et son sort réglé avant la signature.
Le bien est-il correctement intabulat, c'est-à-dire inscrit ? Un bien non inscrit ne peut pas être vendu tel quel et devra être régularisé — savoir qui supporte ce coût et ce délai fait partie de la négociation.
L'avant-contrat a-t-il été relu par un professionnel ? Ne reprenez pas un modèle générique. Vérifiez que les conditions suspensives couvrent ce qui reste à vérifier, et faites traduire le document si vous ne lisez pas le roumain. Vous êtes engagé par le texte roumain, pas par le résumé qu'on vous en fait.
Le devis notarial a-t-il été demandé par écrit ? Les postes de coût sont détaillés dans notre guide sur les frais d'achat immobilier en Roumanie.

Ce qui relève du notaire et des professionnels

La checklist ci-dessus vous permet de repérer ce qui mérite une question. Elle ne vous permet pas de conclure. Ces points relèvent de professionnels :

la validité du titre de propriété et la capacité du vendeur à vendre ;
l'interprétation juridique des inscriptions figurant au livre foncier ;
la rédaction et l'authentification des actes ;
la mise à jour de la documentation cadastrale, si les surfaces ou les limites ne correspondent pas ;
l'appréciation structurelle d'un bâtiment, et notamment la question sismique ;
la fiscalité applicable à votre situation personnelle.

Le déroulé complet de l'acquisition, du premier contact à l'inscription finale, est décrit dans notre guide sur les étapes d'un achat immobilier en Roumanie.

Les signaux qui doivent vous faire ralentir

Aucun de ces signaux ne signifie qu'il faut renoncer. Tous signifient qu'il faut obtenir une explication écrite avant d'avancer.

Le vendeur diffère la remise de l'extrait de carte funciară, ou propose de « régler ça plus tard ».
On vous demande un acompte avant toute vérification documentaire.
La surface réelle ne correspond pas à la surface inscrite, sans explication.
Le syndic ne fournit pas d'attestation écrite sur les charges.
Une pression est exercée sur le calendrier : « un autre acheteur est intéressé », « le prix augmente la semaine prochaine ».
On vous propose de signer un document que vous ne pouvez pas lire.

Questions fréquentes

Que vérifier en priorité avant d'acheter un appartement en Roumanie ?
Trois choses, dans cet ordre : que le vendeur est bien le propriétaire inscrit au livre foncier, que le bien ne porte aucune charge non résolue, et qu'aucun impayé de copropriété n'est rattaché au lot.

Peut-on hériter des dettes de copropriété du vendeur ?
C'est un risque réel qu'il faut traiter avant la signature. Demandez une attestation écrite de l'association de propriétaires et faites confirmer le point par le notaire.

Faut-il faire expertiser l'appartement ?
Ce n'est pas systématique, mais c'est recommandé sur un immeuble ancien, en cas de doute structurel, ou lorsque vous achetez sans avoir pu visiter vous-même.

Peut-on acheter un appartement sans le visiter ?
Techniquement oui, avec une représentation. Nous le déconseillons : sur un appartement, ce que les photographies ne montrent pas — l'immeuble, l'humidité, le bruit, les charges — coûte plus cher que ce qu'elles montrent. Avant de réserver un déplacement, passez en revue nos 12 vérifications à faire depuis la France.

À retenir

L'ordre est plus important que la longueur de la liste : vérifier l'identité du vendeur et la situation au livre foncier, examiner l'immeuble avant l'appartement, obtenir par écrit l'état des charges, et n'engager des fonds qu'ensuite.

Cette checklist a une valeur informative générale et reflète la pratique courante à la date de publication. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une garantie sur un bien particulier. Chaque dossier doit être validé par un notaire ou un avocat roumain.

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