Acheter un terrain en Roumanie : règles et vérifications

Acheter un terrain en Roumanie pose deux questions distinctes : avez-vous le droit d'acheter ce type de terrain, et pourrez-vous y faire ce que vous prévoyez ? La première dépend de votre nationalité et de la nature du terrain ; la seconde se lit dans le livre foncier, le plan d'urbanisme et le certificat d'urbanisme.

Ce guide pose le cadre national. Pour une application concrète à une commune de la couronne de Iași, voir les vérifications avant d'acheter un terrain à Miroslava ; pour la définition juridique détaillée, ce que signifie exactement « intravilan ».

En bref

Un Français, comme tout citoyen de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen, peut acheter un terrain en Roumanie dans les mêmes conditions qu'un citoyen roumain. Un terrain agricole situé en extravilan obéit toutefois à une procédure particulière, avec droit de préemption. Et un terrain intravilan n'est pas automatiquement constructible : le certificat d'urbanisme dit ce que vous pourrez y bâtir.

Un Français peut-il acheter un terrain en Roumanie ?

Oui. Le citoyen d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peut acquérir la propriété de terrains dans les mêmes conditions qu'un citoyen roumain (loi n° 312/2005, art. 2 et 3).

Les périodes transitoires prévues lors de l'adhésion de la Roumanie sont terminées : cinq ans pour l'acquisition, par un non-résident, de terrains destinés à une résidence secondaire, et sept ans pour les terrains agricoles, forêts et terrains forestiers, comptés à partir de l'adhésion du 1er janvier 2007 (art. 4 et 5).

« Mêmes conditions qu'un Roumain » ne veut pas dire « sans règles ». Les règles applicables à tout acheteur, roumain compris, s'appliquent aussi à vous — en particulier celles de la vente des terrains agricoles situés en extravilan.

Quelle différence entre intravilan, extravilan et agricole ?

L'intravilan et l'extravilan sont des zones fixées par les plans d'urbanisme ; « agricole » est une catégorie d'usage inscrite au livre foncier. Ces notions se combinent : un terrain peut être intravilan et inscrit comme terre arable, ou extravilan et à destination agricole.

• Intravilan : les surfaces construites et aménagées de la localité, délimitées par le plan d'urbanisme général (PUG) ou par des plans d'urbanisme zonaux (PUZ), à l'intérieur desquelles la construction peut être autorisée (loi n° 169/2026, art. 151).
• Extravilan : la surface comprise entre la limite de l'intravilan et la limite administrative de la commune, mise à jour par PUG ou PUZ (art. 152). On n'y construit qu'exceptionnellement.
• Catégorie d'usage : la mention du livre foncier — arable, pâturage, verger, curți-construcții… —, indépendante du classement intravilan ou extravilan.

Nous détaillons ces notions, leurs sources et leurs pièges dans notre article sur le terrain intravilan.

Un terrain intravilan est-il automatiquement constructible ?

Non. L'intravilan est le périmètre où la construction peut être autorisée ; ce que vous pourrez réellement construire dépend de plusieurs filtres successifs.

• La catégorie d'usage. Pour un terrain intravilan inscrit en usage agricole, la sortie du circuit agricole se fait par l'autorisation de construire (loi n° 169/2026, art. 167 al. 5).
• Le règlement d'urbanisme. Le PUG ou le PUZ fixe la fonction admise, l'emprise au sol, le coefficient d'utilisation, les reculs et les hauteurs. Un PUZ peut être initié par une personne privée (art. 69), mais son approbation n'est pas garantie.
• Les servitudes et zones de protection. Passage au profit d'un voisin, réseaux, cours d'eau, captages : certaines figurent au livre foncier, d'autres n'apparaissent que dans le certificat d'urbanisme.
• L'accès et les réseaux. Un terrain sans accès juridiquement établi, ou sans raccordement possible à un coût raisonnable, peut être inconstructible en pratique.
• Les contraintes techniques. Pente, nature du sol, forme de la parcelle.

Le document qui fait la synthèse est le certificat d'urbanisme, délivré par la mairie pour une parcelle et un projet donnés (art. 253 et suivants).

Quelles règles pour un terrain agricole extravilan ?

La vente d'un terrain agricole situé en extravilan suit la loi n° 17/2014, qui ajoute au droit commun de la vente une procédure en trois temps : affichage de l'offre, préemption, puis, à défaut de préempteur, conditions propres à l'acheteur.

Si aucun préempteur ne se manifeste, un acheteur personne physique doit remplir trois conditions cumulatives : avoir son domicile ou sa résidence en Roumanie depuis au moins cinq ans, y exercer une activité agricole depuis au moins cinq ans, et être enregistré auprès de l'administration fiscale roumaine depuis au moins cinq ans, ces durées s'appréciant à la date d'enregistrement de l'offre (art. 4^1 al. 1). Ces conditions s'examinent au cas par cas : un acheteur établi en France qui ne les remplit pas ne peut pas être présenté comme acquéreur éligible à ce stade de la procédure sur cette seule base, et le notaire doit vérifier sa situation.

En cas de revente rapide, un terrain agricole extravilan revendu avant huit ans à compter de l'achat donne lieu, pour le vendeur, à un impôt de 80 % sur la différence positive entre la valeur à la vente et la valeur à l'achat, déterminées selon les valeurs de référence des chambres de notaires (art. 4^2 al. 1).

Une exception depuis mai 2024 : la loi ne s'applique pas à un immeuble unique, sous un seul numéro cadastral, dont la surface majoritaire est située en intravilan en catégorie curți-construcții et le reste en extravilan agricole (art. 2 al. 1).

Le champ de la loi est lui-même limité : elle s'applique aux citoyens roumains, à ceux des États de l'UE et de l'EEE et à ceux de la Confédération suisse (art. 2 al. 2).

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Le droit de préemption permet à certaines personnes d'acheter en priorité le terrain agricole extravilan mis en vente, au prix et aux conditions de l'offre (loi n° 17/2014, art. 4 al. 1).

La procédure. Le vendeur enregistre son offre à la mairie de la commune où se trouve le terrain ; la mairie l'affiche pendant 45 jours ouvrables, à son siège et, le cas échéant, sur son site internet (art. 6). Un préempteur intéressé doit, dans ce délai, manifester par écrit son intention d'acheter et enregistrer son acceptation à la mairie (art. 7).

L'ordre des préempteurs (art. 4 al. 1) :

1. les copropriétaires, conjoints, parents et alliés jusqu'au troisième degré ;
2. les propriétaires d'investissements agricoles — vergers, vignes, houblon, irrigation — situés sur le terrain, et les preneurs à bail (arendași) ;
3. les propriétaires et preneurs des terrains agricoles voisins ;
4. les jeunes agriculteurs ;
5. les organismes de recherche et d'enseignement agricoles, pour leurs besoins de recherche ;
6. les personnes physiques domiciliées ou résidant dans la commune ou dans une commune voisine ;
7. l'État roumain, par l'Agence des domaines de l'État.

L'avis préalable à la vente. La vente ne peut être conclue devant notaire qu'avec un avis délivré par les structures désignées par la loi, valable six mois à compter de sa communication au vendeur (art. 9).

Que faut-il vérifier avant d'acheter ?

Quel que soit le type de terrain, cinq séries de vérifications précèdent toute offre. Les premières se font à distance.

Carte foncière et cadastrale

L'extrait de carte funciară indique le propriétaire inscrit, la surface, la catégorie d'usage et les charges : hypothèque, servitude, litige, interdiction d'aliéner. Toute personne peut le demander, sans l'accord du vendeur (loi n° 7/1996, art. 6 al. 4). La documentation cadastrale établit la géométrie de la parcelle : contour, dimensions, numéro cadastral. Nous expliquons ces registres dans notre guide sur le cadastru et la carte funciară.

Accès et servitudes

Un chemin visible n'est pas un accès. Vérifiez sur quoi repose le droit de passer : voie publique, voie privée en indivision ou servitude de passage sur le terrain d'un voisin. Les trois sont viables, mais elles n'offrent pas la même sécurité ni la même valeur à la revente.

Réseaux

Un réseau dans la rue n'est pas un raccordement. Pour chaque réseau — électricité, eau, assainissement, gaz —, demandez où il s'arrête exactement, s'il existe un branchement sur la parcelle et, sinon, ce que coûterait le raccordement selon l'opérateur.

Certificat d'urbanisme

C'est le document central. Il décrit le régime applicable à la parcelle pour le projet déclaré — ce qui peut être construit, avec quels coefficients, reculs et avis —, mais il n'autorise pas les travaux. Vous pouvez le demander avant d'être propriétaire. Sa durée de validité, fixée par l'émetteur, va de 12 à 36 mois et peut être prolongée de 24 mois au plus (loi n° 169/2026, art. 257).

Contraintes locales

Pente, nature du sol, forme de la parcelle, voisinage agricole ou industriel, zones de protection propres à la commune : ces éléments ne figurent presque jamais dans une annonce et pèsent sur le coût du projet. Ils se vérifient sur place et auprès de la mairie.

Quelles différences pour un acheteur non-UE ou suisse ?

Un citoyen d'un État hors UE et EEE ne peut acquérir un terrain en Roumanie que dans les conditions résultant de traités internationaux auxquels la Roumanie est partie, sur la base de la réciprocité, ou par héritage légal (Constitution, art. 44 al. 2 ; loi n° 312/2005, art. 6). Il ne peut pas bénéficier de conditions plus favorables qu'un citoyen de l'UE (art. 6 al. 2). La réponse dépend donc de sa nationalité et doit être confirmée par un notaire.

La situation d'un acheteur suisse n'est pas alignée par principe sur celle d'un citoyen de l'UE. La loi n° 17/2014 cite expressément les citoyens de la Confédération suisse pour les terrains agricoles situés en extravilan (art. 2 al. 2). La loi n° 312/2005, qui régit l'acquisition des autres terrains, vise en revanche les États de l'UE et de l'EEE sans mentionner la Suisse. Pour un terrain intravilan, la situation d'un acheteur suisse doit être confirmée par le notaire au regard des accords en vigueur.

Quelles étapes avant la signature ?

1. Identifier la parcelle : numéro cadastral et numéro de carte funciară.
2. Lire l'extrait de carte funciară : propriétaire, surface, catégorie d'usage, charges.
3. Établir le régime : intravilan ou extravilan, et le cas échéant la procédure de la loi n° 17/2014.
4. Demander un certificat d'urbanisme pour votre projet réel.
5. Vérifier l'accès et les réseaux, et obtenir les devis de raccordement.
6. Visiter, ou faire visiter par une personne de confiance : limites, pente, voisinage.
7. Signer l'avant-contrat, avec les conditions suspensives utiles — certificat d'urbanisme, avis, préemption.
8. Signer l'acte authentique devant notaire, puis contrôler l'inscription au livre foncier.

L'ordre général d'une acquisition est décrit dans les étapes d'un achat immobilier en Roumanie. Si vous achetez depuis la France, la procuration et le NIF sont traités dans notre guide sur l'achat à distance.

Checklist terrain

• Le vendeur est le propriétaire inscrit au livre foncier, et la partie des charges est comprise.
• La surface inscrite correspond à la surface annoncée et aux limites constatées.
• La catégorie d'usage est connue, et le régime intravilan ou extravilan est établi auprès de la mairie.
• Pour un terrain agricole extravilan : la procédure de préemption est respectée et votre éligibilité vérifiée par le notaire.
• Le certificat d'urbanisme demandé pour votre projet confirme ce que vous voulez construire.
• L'accès repose sur un droit établi, et non sur une simple tolérance.
• Chaque réseau est localisé et le coût de raccordement chiffré par l'opérateur.
• Pente, sol, forme et voisinage ont été vus sur place.
• Si vous n'êtes pas citoyen de l'UE ou de l'EEE, votre droit d'acheter a été confirmé par le notaire.
• Aucune somme n'a été versée avant ces vérifications.

Sources officielles

• Constitution de la Roumanie — art. 44 al. 2 : propriété des terrains par les étrangers. Portail législatif
• Loi n° 312/2005 sur l'acquisition de terrains par les étrangers — art. 2 à 6 : citoyens de l'UE et de l'EEE, périodes transitoires, États tiers. Portail législatif
• Loi n° 17/2014 sur la vente des terrains agricoles situés en extravilan — art. 2 (champ), art. 4 (préemption), art. 4^1 (conditions de l'acheteur), art. 4^2 (revente avant huit ans), art. 6 et 7 (affichage et acceptation), art. 9 (avis). Portail législatif
• Code de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et des constructions (loi n° 169/2026) — art. 69 (PUZ), art. 151 et 152 (intravilan, extravilan), art. 167 al. 5 (sortie du circuit agricole), art. 253 et suivants et art. 257 (certificat d'urbanisme). Portail législatif
• Loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité immobilière (republiée) — art. 6 al. 4 : consultation du livre foncier par toute personne. Portail législatif