Fiscalité locative en Roumanie pour un résident français

Louer un bien situé en Roumanie quand on vit en France fait intervenir deux administrations fiscales et la convention qui les relie. Les loyers sont imposés en Roumanie ; ils se déclarent aussi en France, où ils sont en principe exonérés mais pris en compte pour le taux. Ce guide décrit le mécanisme, sans remplacer l'avis d'un conseil sur votre situation.

Il traite uniquement de la fiscalité des loyers. Le coût d'acquisition est détaillé dans notre guide sur les frais d'achat immobilier en Roumanie, et le calcul de rentabilité d'un appartement loué dans notre méthode pour acheter et louer à Iași.

En bref

Les loyers d'un bien situé en Roumanie sont imposables en Roumanie : pour une location longue durée, 10 % d'un revenu net obtenu après une déduction forfaitaire de 20 %, retenus à la source si le locataire est une société. En France, pour une location nue, ils se déclarent sur la 2042 C : exonérés en principe d'impôt sur le revenu, ils comptent pour le taux effectif.

Où sont imposés les loyers d'un bien situé en Roumanie ?

En Roumanie. Les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'État où ces biens sont situés (convention fiscale franco-roumaine de 1974, art. 6 §1).

La règle vaut quelle que soit votre résidence : un résident fiscal français qui loue un appartement à Iași paie l'impôt roumain sur ces loyers.

Faut-il aussi déclarer les loyers en France ?

Oui. Un résident fiscal français déclare en France ses revenus de source étrangère, y compris ceux qui sont exonérés en application d'une convention. Selon l'administration fiscale française, la déclaration des revenus exonérés par la convention n'entraîne pas leur taxation, mais ils sont pris en compte pour déterminer l'impôt dû sur les revenus de source française : c'est la méthode du taux effectif. La Roumanie figure parmi les pays dont la convention prévoit ce mécanisme (notice n° 2047, 2026).

Ne pas payer d'impôt sur le revenu en France sur ces loyers ne dispense donc pas de les déclarer, et ne signifie pas qu'ils sont sans effet sur votre imposition française.

Comment fonctionne la convention fiscale France–Roumanie ?

La convention évite la double imposition en répartissant les droits d'imposer entre les deux États. Pour les revenus immobiliers, elle donne la priorité à la Roumanie, État de situation du bien (art. 6).

Côté français. Les revenus imposables en Roumanie en vertu de la convention sont exonérés des impôts français visés par celle-ci, en dehors des catégories pour lesquelles elle prévoit un crédit d'impôt (art. 24 §2 a et b). L'impôt français dû sur vos autres revenus peut toutefois être calculé au taux correspondant à l'ensemble de vos revenus (art. 24 §2 c).

Ce que la convention ne règle pas ici. Le traitement des prélèvements sociaux français sur ces revenus n'est pas abordé dans ce guide : il doit être vérifié auprès de l'administration fiscale française ou d'un conseil.

Comment sont imposés les loyers en Roumanie ?

Pour une location classique par une personne physique, l'impôt roumain est de 10 % d'un revenu net calculé de façon forfaitaire. Les règles ci-dessous sont celles applicables aux revenus de 2026 (Code fiscal, art. 83 à 85, modifiés par la loi n° 239/2025).

Déduction forfaitaire

Le revenu brut est le loyer prévu au contrat pour chaque année fiscale, quelle que soit la date d'encaissement (art. 84 al. 1 et 2). Le revenu net s'obtient en déduisant de ce revenu brut une dépense forfaitaire de 20 % (art. 84 al. 3).

Cette déduction est forfaitaire : vos charges réelles — copropriété, travaux, gestion — ne viennent pas en plus. Elles comptent dans votre calcul de rentabilité, pas dans la base imposable.

Taux d'imposition

Le taux de l'impôt sur le revenu est de 10 %, appliqué au revenu net (art. 64 al. 1, lettre c). Par simple calcul arithmétique, avec la déduction de 20 %, l'impôt représente 8 % du loyer brut prévu au contrat.

Locataire personne physique

Lorsque le locataire est un particulier, c'est vous qui déclarez et payez l'impôt. La déclaration unique (formulaire 212) se dépose au plus tard le 25 mai de l'année qui suit celle des revenus (art. 122 al. 3).

Locataire société : retenue à la source

Lorsque le locataire est une personne morale ou une autre entité tenue à une comptabilité, c'est lui qui calcule, retient et verse l'impôt à chaque paiement du loyer : 10 % d'un revenu net égal au loyer diminué d'une déduction de 20 % (art. 84^1 al. 3 à 5). Cet impôt est final, et le locataire doit vous remettre, à votre demande, un document attestant l'impôt retenu et versé (art. 84^1 al. 4 et 6).

Conservez ce document : il sert de justificatif de l'impôt payé en Roumanie.

Faut-il enregistrer le contrat de location ?

Oui, pour une location classique. Le contrat, ainsi que ses modifications, doit être enregistré auprès de l'administration fiscale compétente dans un délai de 30 jours à compter de sa conclusion ou de la modification (Code fiscal, art. 83 al. 5).

Cette obligation ne vise pas la location courte durée de chambres, ni le bail de terres agricoles (même article). Un non-résident sans établissement en Roumanie dépose sa déclaration d'enregistrement fiscal dans les 30 jours suivant le premier revenu (Code de procédure fiscale, art. 82 al. 6, lettre e). Si vous n'avez pas encore de numéro d'identification fiscale roumain, il faut l'obtenir : nous expliquons comment, et quand un mandataire est utile, dans notre guide sur la procuration, le NIF et l'achat à distance.

Quelle déclaration remplir en France ?

Pour des loyers de location nue, exonérés en France en vertu de la convention mais retenus pour le calcul du taux effectif, les notices officielles indiquent de les déclarer directement sur la déclaration complémentaire n° 2042 C, sans passer par le formulaire 2047.

Revenus fonciers : lignes 4EA ou 4EB de la 2042 C

Les revenus fonciers exonérés retenus pour le taux effectif se déclarent ligne 4EA (régime réel) ou 4EB (micro-foncier) de la déclaration n° 2042 C, sans report ligne 8TI et sans formulaire 2047 (notice n° 2047 ; notice n° 2042). La ligne dépend du régime d'imposition de vos revenus fonciers.

Ces indications figurent dans les notices publiées en 2026 pour la déclaration des revenus de 2025. Les numéros de ligne peuvent évoluer : vérifiez la notice de l'année où vous déclarez.

Quand le formulaire 2047 intervient

Le formulaire 2047 reste utilisé pour d'autres revenus de source étrangère. Pour les revenus exonérés retenus pour le taux effectif autres que les salaires, pensions et revenus fonciers, la notice prévoit une déclaration sur le formulaire 2047, cadre 8, puis un report ligne 8TI de la déclaration n° 2042 C. Si vous louez meublé, faites donc vérifier la catégorie dont relèvent ces revenus en France : elle détermine la ligne à utiliser.

Qu'en est-il de la CASS ?

La contribution d'assurance sociale de santé (CASS) roumaine s'applique dans les conditions du Code fiscal et sous réserve des règles européennes de coordination de la sécurité sociale (Code fiscal, art. 153 al. 1). Elle dépend de seuils et de la situation globale du contribuable ; son application doit être vérifiée pour l'année concernée.

Nous ne publions pas de seuil ni de montant pour cette contribution : faites confirmer votre situation, en particulier si vous êtes affilié à la sécurité sociale française.

Location courte durée : quelles différences ?

La location de courte durée suit, depuis les revenus de 2026, un régime distinct de la location classique : une déduction forfaitaire de 30 % au lieu de 20 %, et pas d'enregistrement du contrat.

Définition. Il s'agit de la location ininterrompue d'une chambre à la même personne pour 30 jours au plus, dans un logement détenu en propriété personnelle (Code fiscal, art. 83 al. 3).
Nombre de chambres. Le régime vise 1 à 7 chambres, quel que soit le nombre de logements où elles se trouvent (art. 83 al. 2). Au-delà de 7 chambres, les revenus deviennent des revenus d'activités indépendantes à partir de l'année concernée (art. 83 al. 4).
Revenu imposable. Le revenu brut est la somme encaissée dans l'année, hors commission retenue par la plateforme ; le revenu net s'obtient après une déduction forfaitaire de 30 % (art. 85 al. 2 et 3).
Impôt. 10 % du revenu net, à titre d'impôt final, déclaré par la déclaration unique (art. 85 al. 6 et 10).
Obligations pratiques. Tenir la partie « revenus » du registre fiscal et une fiche d'occupation de la capacité d'hébergement, qui identifie les périodes et les occupants (art. 85 al. 7 et 8).

Les règles de la location classique ne s'appliquent donc pas à une location saisonnière. Pour un projet de ce type en montagne, voir les usages possibles d'un bien à Vatra Dornei.

Exemple de parcours fiscal

Exemple pédagogique, sans montant, pour un résident fiscal français qui loue un appartement à l'année à un particulier :

Le bail est signé : il est enregistré auprès de l'administration fiscale roumaine dans les 30 jours.
Pendant l'année, les loyers sont encaissés ; le revenu brut retenu est celui prévu au contrat.
Au plus tard le 25 mai de l'année suivante, la déclaration unique est déposée en Roumanie : impôt de 10 % sur le loyer diminué de 20 %.
Lors de la déclaration annuelle de revenus en France, les loyers d'une location nue figurent sur la déclaration n° 2042 C, ligne 4EA ou 4EB : exonérés d'impôt sur le revenu en France, ils sont pris en compte pour le taux effectif.

Si le locataire est une société, l'étape 3 est remplacée par la retenue à la source opérée à chaque paiement ; le document remis par le locataire justifie l'impôt payé.

Checklist annuelle du propriétaire non-résident

Le contrat de location, et toute modification, est enregistré dans les 30 jours.
Le NIF roumain est obtenu et utilisé pour toutes les démarches.
Pour un locataire particulier : la déclaration unique est déposée et l'impôt payé avant le 25 mai.
Pour un locataire société : le document attestant la retenue à la source est demandé et conservé.
Pour une location courte durée : registre et fiche d'occupation tenus, plafond de 7 chambres respecté.
La situation au regard de la CASS est vérifiée pour l'année.
En France : les loyers d'une location nue sont déclarés sur la 2042 C, ligne 4EA ou 4EB selon la notice de l'année ; pour une location meublée, la catégorie et la ligne sont vérifiées.
La question des prélèvements sociaux français est vérifiée avec l'administration ou un conseil.
L'impôt local annuel sur le bien est payé à la mairie, indépendamment des loyers.

Les règles décrites ici sont générales et applicables aux revenus de 2026. Elles ne constituent pas un conseil fiscal : votre situation doit être validée par un conseil compétent en Roumanie et en France.

Sources officielles

Code fiscal roumain (loi n° 227/2015), dans sa version applicable aux revenus de 2026 — art. 64 (taux), art. 83 (définitions, courte durée, enregistrement du contrat), art. 84 et 84^1 (revenu net, retenue à la source), art. 85 (courte durée), art. 122 (déclaration unique), art. 153 (CASS). Portail législatif
Convention entre la France et la Roumanie tendant à éviter les doubles impositions (1974) — art. 6 (revenus immobiliers), art. 24 (élimination des doubles impositions). impots.gouv.fr
Direction générale des Finances publiques — notice n° 2047 (2026) : revenus de source étrangère, taux effectif, revenus fonciers déclarés sur la 2042 C. impots.gouv.fr
Direction générale des Finances publiques — notice n° 2042 (2026) : lignes 4EA et 4EB de la 2042 C. impots.gouv.fr
Code de procédure fiscale (loi n° 207/2015) — art. 82 : enregistrement fiscal des non-résidents. Portail législatif