Acheter en Roumanie à distance : procuration, NIF et démarches

Acheter un bien en Roumanie sans vivre sur place suppose de régler quatre questions pratiques avant même de choisir le bien : qui signera, sous quel identifiant fiscal, par quel circuit l'argent arrivera chez le notaire, et quels documents doivent partir de France. Ce guide les traite une par une.

Il complète notre guide pour acheter un bien en Roumanie depuis la France, qui présente l'ensemble du projet et les vérifications à faire avant de se déplacer. Ici, nous nous concentrons sur les démarches pratiques d'un achat mené à distance.

En bref

Un achat en Roumanie peut se mener presque entièrement à distance. Il faut prévoir une procuration en forme authentique si vous ne signez pas vous-même, un numéro d'identification fiscale (NIF) roumain si vous n'avez pas de code numérique personnel (CNP), et un virement traçable organisé avec le notaire et votre banque. Ouvrir un compte en Roumanie n'est pas, à notre connaissance, une condition légale de la vente.

Peut-on signer l'achat sans venir en Roumanie ?

Oui. La loi exige que la vente d'un immeuble soit conclue en forme authentique, devant notaire (Code civil, art. 1.244) ; elle n'exige pas votre présence physique.

Si vous ne venez pas signer, un mandataire signe pour vous. La procuration doit alors respecter la même forme que l'acte qu'elle permet de conclure, c'est-à-dire la forme authentique (Code civil, art. 2.013 al. 2).

Ce qui ne se délègue pas, c'est votre propre décision : le choix du bien, la lecture des documents et l'accord sur le prix restent les vôtres, même si quelqu'un signe à votre place.

À quoi sert une procuration ?

Une procuration permet à une personne de confiance — un proche, un avocat, un professionnel — d'accomplir en votre nom les actes que vous ne signez pas vous-même. Pour une vente immobilière, elle doit être établie en forme authentique (Code civil, art. 2.013 al. 2).

Son contenu compte autant que sa forme. Un mandat limité à la seule signature de l'acte de vente oblige à en établir un nouveau au premier imprévu. Faites préciser, selon votre projet :

• la signature de l'avant-contrat et de l'acte de vente, avec l'identification du bien ;
• le paiement du prix et des frais, selon les modalités convenues ;
• la demande d'extraits de carte funciară et de certificats ;
• la représentation auprès de l'administration fiscale, par exemple pour le NIF ou pour la déclaration fiscale locale après l'achat.

Faites rédiger ou valider le projet par le notaire roumain qui recevra l'acte, avant de le signer : c'est lui qui devra l'accepter.

Où la signer en France ?

Deux voies existent depuis la France.

Devant un notaire français. La procuration est alors un acte public français destiné à la Roumanie, ce qui pose la question de l'apostille et de la traduction (voir ci-dessous).

Dans un consulat de Roumanie. Les missions diplomatiques et offices consulaires roumains peuvent accomplir des actes notariaux (loi n° 36/1995, art. 8). Ils peuvent authentifier une procuration, mais pas l'acte de vente lui-même, les actes translatifs de propriété étant exclus de leur compétence (art. 18 al. 2, lettre b). Pour une personne de nationalité étrangère, ce service est possible dans la mesure où la loi de l'État de résidence ou les accords bilatéraux ne s'y opposent pas (art. 18 al. 4) : renseignez-vous auprès du consulat.

Une troisième voie consiste à signer la procuration devant un notaire en Roumanie, lors d'un premier déplacement, pour ne pas avoir à revenir pour la vente.

Apostille et traduction

Un notaire roumain ne peut prendre en compte un acte émanant d'une autorité étrangère que si signature et sceau ont été surlégalisés, sauf si une convention internationale à laquelle la Roumanie est partie en dispose autrement (loi n° 36/1995, art. 139 al. 2 et 3).

Selon la forme de la procuration et l'autorité qui la reçoit, une apostille et une traduction peuvent être nécessaires. Le notaire roumain doit confirmer les exigences avant la signature. En France, les Notaires de France sont compétents pour l'apostille depuis le 1er mai 2025, par l'intermédiaire de quinze conseils régionaux ou chambres interdépartementales de notaires (ministère de l'Europe et des Affaires étrangères).

Pour la traduction, retenez deux règles. Les actes présentés au notaire roumain doivent être en roumain ; pour un document rédigé dans une autre langue, un exemplaire traduit et signé par le traducteur est joint au dossier (loi n° 36/1995, art. 82 al. 3 et 4). Et un acte présenté à l'inscription au livre foncier dans une autre langue que le roumain doit être accompagné d'une traduction légalisée (loi n° 7/1996, art. 29 al. 1, lettre d).

Faut-il un NIF roumain pour acheter ?

Si vous n'avez pas de code numérique personnel roumain (CNP), c'est le numéro d'identification fiscale (NIF) qui vous identifie auprès de l'administration fiscale roumaine (Code de procédure fiscale, art. 82 al. 1, lettre e). Le notaire vous dira s'il est requis pour la signature.

Qui l'attribue. Le code d'identification fiscale est attribué exclusivement par l'administration fiscale centrale, sur la base d'une déclaration d'enregistrement fiscal, sauf disposition légale contraire (art. 81 al. 2).

Quand il sert. C'est par ce numéro qu'un propriétaire sans CNP est identifié auprès de la mairie pour les impôts locaux (art. 84, lettre b). Si vous louez le bien, un non-résident sans établissement en Roumanie dépose sa déclaration d'enregistrement fiscal dans les 30 jours suivant l'obtention du premier revenu (art. 82 al. 6, lettre e).

Par mandataire. Dans vos relations avec l'administration fiscale, vous pouvez être représenté par un mandataire, qui dépose l'acte de mandat en original ou en copie légalisée (art. 18 al. 1 et 2). Un contribuable sans domicile fiscal en Roumanie qui doit déposer des déclarations doit en principe désigner un mandataire domicilié en Roumanie ; cette obligation ne s'applique pas à un résident d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen (art. 18 al. 4 et 5).

Nous n'indiquons pas de délai d'obtention : il dépend du service fiscal et de la façon dont la demande est déposée.

Faut-il ouvrir un compte bancaire roumain ?

Ce n'est pas, à notre connaissance, une condition légale de la vente. Le notaire indique comment le prix et les frais doivent être payés, y compris si un virement depuis un compte français convient.

Un compte en Roumanie peut toutefois être utile après l'achat, pour les paiements récurrents en lei : impôts locaux, charges de copropriété, contrats de fourniture. Son ouverture relève des conditions de chaque banque, qui doit vous identifier comme tout client (loi n° 129/2019, art. 11).

Comment transférer les fonds pour l'achat ?

Par un virement bancaire traçable, selon les modalités convenues avec le notaire, et seulement après la vérification des documents. N'envoyez jamais de fonds sur un compte personnel au nom d'un intermédiaire avant d'avoir lu l'extrait de carte funciară.

L'origine des fonds. Les banques, ainsi que les notaires lorsqu'ils assistent une vente immobilière, sont soumis à la loi roumaine de prévention du blanchiment (loi n° 129/2019, art. 5 al. 1, lettres a et f). Ils doivent identifier leur client et le bénéficiaire réel, et suivre la relation, y compris, selon le cas, la source des fonds (art. 11 al. 1). Préparez les justificatifs de l'origine de votre apport : vente d'un bien, épargne, prêt.

Le calendrier du virement. Demandez à votre banque les délais et les frais d'un virement international du montant prévu, et calez la date avec le notaire : les fonds doivent être disponibles le jour de la signature.

Le change. Si le prix ou certains frais sont exprimés en lei, l'écart de change pèse souvent plus lourd que les frais bancaires affichés.

Quelles pièces personnelles préparer depuis la France ?

Voici les pièces qui dépendent de vous ; celles que vous demandez au vendeur sont détaillées dans notre guide principal.

• Une pièce d'identité en cours de validité, la même pour toutes les démarches.
• La procuration, si vous ne signez pas vous-même, avec son apostille et sa traduction si le notaire les exige.
• Le NIF, ou la demande en cours.
• Le certificat fiscal de l'acheteur : depuis le 25 février 2026, l'acheteur doit lui aussi justifier de l'absence de dettes envers le budget local de sa commune de domicile, ou la vérification se fait par voie électronique (Code de procédure fiscale, art. 159). Pour un acheteur domicilié hors de Roumanie, le notaire précise comment cette exigence s'applique.
• Les justificatifs de l'origine des fonds et les coordonnées du compte d'où partira le virement.

Ces démarches ont un coût — traduction, apostille, procuration, virement — qui s'ajoute aux frais d'achat immobilier en Roumanie.

Quel est le rôle du notaire roumain ?

Le notaire reçoit l'acte authentique de vente, sans lequel la vente d'un immeuble n'est pas valable (Code civil, art. 1.244). Il vérifie que les actes qu'il dresse ne contiennent pas de clauses contraires à la loi (loi n° 36/1995, art. 9 al. 1).

Pour la signature, il demande un extrait de carte funciară pour authentification, valable 10 jours ouvrables (loi n° 7/1996, art. 35), et vérifie les certificats fiscaux du vendeur et de l'acheteur (Code de procédure fiscale, art. 159). Nous expliquons ces registres dans notre guide sur le cadastru et la carte funciară.

Si vous êtes représenté, il contrôle la forme et l'étendue de la procuration. Si vous signez vous-même sans parler roumain, l'acte vous est traduit par un traducteur ou interprète autorisé par le ministère de la Justice, ou par le notaire s'il est autorisé pour votre langue (loi n° 36/1995, art. 82 al. 2). Après la signature, il demande l'inscription au livre foncier au plus tard le jour ouvrable suivant (loi n° 7/1996, art. 35 al. 1).

L'ordre complet de ces opérations est décrit dans les étapes d'un achat immobilier en Roumanie.

Quelles étapes peuvent être faites à distance ?

Presque toutes, à condition de les préparer dans le bon ordre.

Après l'achat, l'acheteur dépose une déclaration auprès du service fiscal de la mairie dans les 30 jours (Code fiscal, art. 461 et 466) : prévoyez-la dans la procuration si vous n'êtes pas sur place.

Quand un déplacement reste-t-il utile ?

La loi n'impose pas votre présence, mais certaines situations la justifient.

• Voir le bien, ou y envoyer une personne de confiance : l'état d'un immeuble ou d'une maison ne se juge pas sur photos.
• Un terrain, dont les limites, l'accès et le voisinage se constatent sur place.
• Un dossier complexe — succession, indivision, régularisation cadastrale — où les échanges directs avec le notaire font gagner du temps.
• Le souhait de signer vous-même, pour entendre l'acte lu et traduit devant le notaire.

Checklist avant de lancer l'achat

• Le notaire roumain est choisi et a confirmé la forme de procuration qu'il accepte.
• Le mandataire est désigné et ses pouvoirs couvrent toutes les étapes prévues.
• La procuration est signée, apostillée et traduite si le notaire l'exige.
• Le NIF est obtenu ou demandé.
• Le certificat fiscal de l'acheteur est prévu, ou sa vérification électronique confirmée par le notaire.
• Les justificatifs de l'origine des fonds sont réunis.
• La date et le montant du virement sont calés avec la banque et le notaire.
• La déclaration fiscale locale à déposer dans les 30 jours après l'achat est prévue.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le CNP roumain ?
Le code numérique personnel est l'identifiant personnel attribué en Roumanie en vertu d'une loi spéciale. Une personne qui n'en a pas est identifiée par l'administration fiscale au moyen d'un NIF ; si elle obtient ensuite un CNP, celui-ci remplace le NIF (Code de procédure fiscale, art. 82).

Un consulat de Roumanie peut-il signer la vente à ma place ?
Non. Un consulat roumain peut authentifier une procuration, mais pas un acte translatif de propriété comme une vente immobilière (loi n° 36/1995, art. 18 al. 2, lettre b). La vente se signe devant un notaire, par vous ou par votre mandataire.

Faut-il désigner un mandataire fiscal en Roumanie ?
Pas si vous résidez dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen : l'obligation de désigner un mandataire domicilié en Roumanie ne s'applique pas à vous (Code de procédure fiscale, art. 18 al. 4 et 5). Vous pouvez toutefois en choisir un pour vous représenter.

Sources officielles

• Code civil (loi n° 287/2009, republié) — art. 1.244 : forme authentique de la vente immobilière ; art. 2.013 al. 2 : forme du mandat. Portail législatif
• Loi n° 36/1995 sur les notaires publics (republiée) — art. 8 et 18 : actes notariaux des consulats ; art. 9 : contrôle de légalité ; art. 82 : langue des actes, traducteur ; art. 139 : actes étrangers et surlégalisation. Portail législatif
• Code de procédure fiscale (loi n° 207/2015) — art. 18 : mandataire ; art. 81 et 82 : attribution du NIF ; art. 84 : identification auprès de la mairie ; art. 159 : certificats fiscaux. Portail législatif
• Loi n° 7/1996 du cadastre et de la publicité immobilière (republiée) — art. 6 al. 4 : consultation du livre foncier ; art. 29 : traduction légalisée ; art. 35 : extrait pour authentification et inscription. Portail législatif
• Loi n° 129/2019 sur la prévention du blanchiment — art. 5 : entités soumises ; art. 11 : mesures de connaissance du client. Portail législatif
• Code fiscal (loi n° 227/2015) — art. 461 et 466 : déclaration et impôt local après une acquisition. Portail législatif
• Ministère de l'Europe et des Affaires étrangères — légaliser ou faire apostiller un document français à destination de l'étranger (mise à jour du 18 septembre 2026). diplomatie.gouv.fr