Acheter une maison en Roumanie : le guide pour les francophones

Acheter une maison en Roumanie depuis la France est une opération accessible, mais elle ne se déroule pas comme en France. Ce ne sont pas les démarches qui posent problème : c'est le fait de les aborder avec des réflexes français.

Ce guide s'adresse aux francophones qui envisagent d'acquérir une maison en Roumanie, pour y vivre, y séjourner ou la mettre en location. Il décrit ce qui change par rapport à la France, ce qu'il faut vérifier, et ce qui doit impérativement être confirmé localement avant de s'engager.

Un citoyen français peut-il acheter une maison en Roumanie ?

Oui. Un ressortissant de l'Union européenne peut acquérir un bien immobilier en Roumanie, dans les mêmes conditions que les citoyens roumains (loi 312/2005, art. 3). C'est le point de départ, et il est rarement le vrai sujet.

En revanche, les conditions ne sont pas uniformes selon la nature du bien. Un logement bâti et un terrain ne relèvent pas exactement des mêmes règles, et parmi les terrains, la catégorie d'usage — notamment agricole ou forestière — introduit des nuances supplémentaires : un terrain agricole situé en extravilan relève de la loi 17/2014, qui prévoit un droit de préemption puis des conditions d'éligibilité de l'acheteur, notamment cinq ans de domicile ou de résidence en Roumanie. Pour un ressortissant d'un État hors UE/EEE, l'acquisition du terrain n'est possible que dans les conditions prévues par des traités internationaux, sur la base de la réciprocité, ou par héritage légal (Constitution, art. 44 al. 2). Ces règles évoluent et dépendent de votre situation personnelle.

Ce qu'il faut retenir : ne construisez pas votre projet sur une règle générale lue en ligne, y compris ici. Faites confirmer par un notaire roumain ce qui s'applique à votre cas et au bien précis que vous visez, avant tout versement.

Maison en ville, maison à la campagne : deux marchés distincts

C'est la première distinction structurante, et celle que les acheteurs français sous-estiment le plus.

En ville et en périphérie immédiate, l'offre de maisons individuelles est limitée et souvent récente. Les services, les transports et les commerces sont accessibles, les raccordements sont généralement en place, et la revente est plus fluide.

Dans les communes rurales, l'offre est abondante et les budgets nettement inférieurs. En contrepartie, trois questions deviennent centrales : l'état réel du bâti, la présence effective des réseaux, et la situation cadastrale du bien, qui n'est pas toujours régularisée sur les propriétés transmises par succession.

Une maison de village à petit prix qui demande une remise aux normes complète et une régularisation foncière n'est pas la même opération qu'une maison récente en périphérie de ville. Les deux peuvent être de bons projets — ce ne sont pas les mêmes projets.

Deux biens de notre catalogue illustrent cet écart : une maison de ville de 93 m² en centre-ville de Huși d'un côté, une maison traditionnelle de 80 m² à Gorban de l'autre. Deux budgets, deux niveaux de travaux, deux projets différents.

Les régions qui reviennent le plus souvent

Nous ne classons pas les régions par « rentabilité » : cela dépendrait d'hypothèses que personne ne peut garantir. Voici plutôt ce qui distingue les zones sur lesquelles nous recevons le plus de demandes.

La Moldavie roumaine, autour de Iași, combine une vie universitaire importante et une couronne périurbaine en développement. C'est la région où notre catalogue est le plus fourni, avec des maisons, des terrains et des appartements.

La Bucovine, autour de Vatra Dornei et Dorna Arini, attire pour son cadre montagnard et son caractère préservé. Les projets y sont souvent résidentiels ou touristiques. La saisonnalité y est un facteur déterminant qu'il faut intégrer dès le départ.

La Transylvanie, autour de Brașov et Sibiu, est la région la plus connue des Français, avec un patrimoine architectural marqué et une fréquentation touristique établie.

Les grandes villes — Bucarest, Cluj-Napoca, Timișoara — offrent davantage de services et de liquidité, avec des niveaux de prix supérieurs.

Les étapes de l'acquisition

Le déroulé est le même que pour tout achat immobilier en Roumanie : définition du projet, sélection et visite, vérification documentaire, avant-contrat, puis acte authentique devant notaire et inscription au livre foncier.

Chacune de ces étapes, avec ce qu'il faut avoir vérifié avant de passer à la suivante, est détaillée dans notre guide dédié : les étapes d'un achat immobilier en Roumanie.

Ce qui mérite une attention particulière sur une maison

Au-delà des vérifications communes à tout achat, quatre points sont propres aux maisons individuelles.

• La situation au livre foncier. Sur les maisons anciennes, en particulier rurales, il n'est pas rare que le bien ne soit pas correctement inscrit, ou que la surface cadastrale ne corresponde pas à la réalité. C'est le premier document à réclamer. Nous expliquons ce qu'il contient dans notre guide sur le cadastru et la carte funciară.
• Le terrain attaché. Sa surface, ses limites réelles et son statut doivent être vérifiés séparément du bâti. Une maison et son terrain peuvent avoir des situations administratives différentes.
• Les raccordements. Eau, électricité, gaz, assainissement : leur présence « dans le secteur » ne signifie pas qu'ils arrivent en limite de propriété. L'écart de coût peut être considérable.
• L'état structurel. Toiture, charpente, fondations, humidité. Faites intervenir un professionnel local plutôt que de vous fier aux photographies, particulièrement si vous achetez à distance.

Le budget au-delà du prix affiché

Une acquisition comporte des frais annexes : honoraires notariaux, inscription au livre foncier, éventuels frais de cadastre, commission d'agence selon le mandat, et, pour un acheteur étranger, traduction, interprète, procuration et transfert de fonds.

Nous ne publions pas de barème chiffré : ces montants dépendent de la valeur du bien, évoluent, et un chiffre repris d'un article ancien produit un budget faux. La méthode fiable — obtenir un devis notarial écrit dès qu'un bien est sérieusement envisagé — est détaillée dans notre guide sur les frais d'achat immobilier en Roumanie.

Si vous achetez pour louer

C'est une motivation fréquente, et elle mérite d'être traitée sans complaisance.

Un rendement locatif ne se déduit pas d'un pourcentage général. Il dépend du loyer réellement pratiqué dans le secteur précis, du taux d'occupation observé, des charges, des périodes de vacance, des frais de gestion à distance et de la fiscalité applicable à votre situation. Deux maisons voisines peuvent produire des résultats très différents.

Méfiez-vous des rendements annoncés sans le détail du calcul : un chiffre brut sans hypothèse d'occupation et sans charges ne veut rien dire. Demandez toujours sur quelles données il repose.

Pour la location saisonnière en zone de montagne, la saisonnalité est le facteur principal : les charges courent toute l'année, les revenus non.

Acheter à distance : ce qui est possible

Une partie des démarches peut être préparée depuis la France, et une représentation par procuration est envisageable. La forme de la procuration, sa validité et les modalités de signature doivent être validées par le notaire chargé du dossier. Où signer cette procuration depuis la France, et ce qu'il faut prévoir pour le NIF et le virement : voir notre guide pour acheter à distance.

Nous déconseillons néanmoins d'acheter une maison sans qu'elle ait été vue — par vous, ou par quelqu'un en qui vous avez confiance. Sur une maison individuelle, ce que les photographies ne montrent pas coûte plus cher que ce qu'elles montrent.

Fiscalité : le point à ne pas traiter par soi-même

Détenir un bien en Roumanie en tant que résident fiscal français fait intervenir deux systèmes fiscaux et la convention qui les lie. Cela concerne la taxe locale, l'imposition des revenus locatifs, les obligations déclaratives en France et, en cas de revente, l'impôt roumain sur le transfert de propriété, calculé sur la valeur de la transaction et non sur une plus-value (Code fiscal, art. 111). Pour les loyers d'un bien mis en location, voir la fiscalité locative France–Roumanie.

Ces règles dépendent de votre situation personnelle et évoluent. Nous ne publions volontairement aucun taux : faites établir votre situation par un conseil fiscal compétent avant de finaliser votre projet, et non après.

Pour replacer ce sujet dans un projet d'achat mené à distance, voir aussi acheter un bien en Roumanie depuis la France et les raisons — et les limites — d'un investissement immobilier en Roumanie.

Questions fréquentes

Un Français peut-il acheter une maison en Roumanie ?
Oui, un ressortissant de l'Union européenne peut acquérir un bien immobilier en Roumanie, dans les mêmes conditions que les citoyens roumains. Les terrains agricoles situés en extravilan suivent toutefois une procédure particulière (préemption, puis conditions d'éligibilité de l'acheteur). Faites confirmer votre cas par un notaire roumain.

Faut-il créer une société pour acheter ?
Cela dépend du type de bien et de votre projet. Ce n'est pas une obligation générale. C'est une question à poser à un notaire ou à un avocat, en fonction du bien visé.

Faut-il parler roumain ?
Non, mais vous devez comprendre ce que vous signez. Prévoyez la traduction des documents contractuels et vérifiez auprès de l'étude si un interprète assermenté est requis à la signature.

Combien coûte une maison en Roumanie ?
Les écarts sont trop importants entre une maison de village à rénover et une construction récente en périphérie de grande ville pour qu'une moyenne ait un sens. Consultez directement les biens disponibles : les prix y sont ceux réellement demandés.

En résumé

Acheter une maison en Roumanie ne demande pas de compétences particulières, mais de la méthode : comprendre la différence entre marché urbain et marché rural, vérifier la situation au livre foncier avant d'engager des fonds, faire chiffrer les frais par écrit, et confirmer localement tout ce qui relève du droit ou de la fiscalité.

Les éléments présentés ici sont d'ordre général et reflètent la pratique courante à la date de publication. Ils ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni une recommandation d'investissement.

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